なぜ中古マンションが安心なのか?

実は中古マンション市場はいま、アベノミクスの影響も有り空前の売買加熱状況にあります。
新築マンションは価格が過去最高のレベルとなり、中古相場もどんどん火買う上昇を続けています。
しかし、その好況を足元から揺るがす問題が実は無かったわけではありません。
それは、人口減が顕著になることや空家が増え続けるなどの2020年問題です。
今日その前となる時期にあることから「最後の売り時」ムードに拍車がかかっています。
コーラルに査定ご依頼頂いた方にはお伝えしていることなのですが、実は平成27年10月15日に不動産売買市場の潮目が変化してしまう状況が東日本不動産流通機構から発表されました。

平成平成27年9月において、人気が高い東京都心3区(千代田、中央、港)の中古マンション新規販売登録戸数の増えており、前年同期比55.2%増ということなのです。

そうです、売買において売主が強い今までの状況から買主が強い状況へと一気に変化し始めたのです。
これから先、確実に中古マンションは増え続けます。
なぜか、それは新築マンションは全て中古マンションになるからです。
その中で人口は確実に減少します。
ということは、確実に中古マンションが余り始めることになります。
今でも全国には多くの中古マンションが有り余っています。
山手線の主要駅より電車で1時間半位の駅にあるマンションは現在70㎡リノベーション済マンションで1000万円程で売買されている物も有ります。
リノベーションせずとも5年前は1500万円程を付けた中古マンションでも500万円も出せば買うことが出来るようになってきているのです。

都心にも中古マンションでとても優れている超優良マンションが有ります。
その超優良マンションは新築マンションブームの中でも値段が下がらず売り出せば即成約となるものなのです。
その様なマンションを不動産業者は「ヴィンテージマンション」といっています。
今回横浜の杭偽装マンションの様な事例は氷山の一角ではないかと言われていますが、探せばおそらくもっと多くのマンションが欠陥
マンションと成り得るかもしれません。

その様な状況下で売主はどう対応したら良いのか、買主はどう買う判断したら良いのかという問題が有ります。

中古マンションを買う場合、内覧など、現地に行った際にできることがあります。
それは、一級建築士に一緒に物件を見てもらうホームインスペクション(住宅診断)です。
現地でホームインスペクションはどのようなことを行うかですが、
専門家と一緒にバスルームの点検口からコンクリート躯体などを確認したり、マンション外壁を専門の棒でたたいてみたり、
専門の傾きを計る計測器で傾きがないか調べてみたりということになります。
外壁に「ひび割れ」が有った場合はその補修と履歴が重要な手がかりになります。
マンションは分譲後2年間は広範なアフターサービスで保証されていて、活発な組合ならば、例えばコンクリートの乾燥収縮でできたひび割れをその期間中に修繕し、記録も残している場合があります。
一方で、ひび割れでも、各階の同じ方角の壁などに「同じ傾向性」を持ったひびが出てきている場合は構造問題の可能性があります。
内覧時に玄関ドアやサッシに異常がある場合も要注意。「直接コンクリートに設置されている部分なので、躯体の異常を察知しやすくなります。
またマンション竣工時の図面調査や各行政への調査で津波、河川氾濫、液状化などの影響をハザードマップで確認することなどやれることに限界があります。
ただ、中古は管理組合の運営状況で見た目や図面、その他行政への調査でで分からないことが分かることが多く有ります。

今まで中古マンションを多く売買して来たから分かったことですが、問題を抱えるマンションはそう多く有るわけではありません。
但し、問題が全く無いわけでも有りません。
見極めるとき重要なことは、
「建物状況や管理に問題があると、自分一人ではどうにもならないので管理組合で取り組むことになりますから、問題が有る場合
何かしらの状況報告や調査報告、維持管理進捗状況報告などで判明することがあります。」
言いかえれば「管理組合の実態を見れば、新築よりもしっかりしたものが選べる」と言えるのです。

 
また修繕積立金の合計残高欄で滞納額を見ると、住人の素性までもが見えてきます。
長期修繕計画に有る予定修繕額に比べて、積立額が多ければ良いのですが、滞納額が多かったり、駐車場の空きが多いと、その組合は予定した収入を得られていないということになり予定通りに補修修繕が進めなくなり、この様なマンションは将来において問題を先送りにしていることになり良い状態とは言えません。

新築マンションより中古マンションは調査でおおよそ優良かどうかが分かる場合が多くあります。
「ヴィンテージマンション」というまではいかないまでも、中古マンションのどこを見ればそのマンションが優良かどうか、中古マンションを売る場合や買う場合、その調べる個所を専門家と共に行えば、売主様も買主様も安心して中古優良マンションとして売買出来るのではないでしょうか。

コーラルは不動産仲介業界のなかではいち早く、売買時におけるホームインスペクション(住宅診断)とそれに付随する瑕疵担保保険導入を提案し安心なる売買を実践しています。