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仲介手数料無料でマンション売却・戸建住宅売却(不動産売却)と査定。マンション購入・戸建住宅購入、アパート購入など不動産売買専門不動産業者(屋)【コーラル】へ。

ホームインスペクション(住宅診断)

ホームインスペクション(住宅診断)と瑕疵保険

売買後に瑕疵問題が発生した場合どうするか?
とても気になることではないでしょうか。
コーラルは常に売主様買主様の目線で質の高い売買後フォローとアフターケアを提供しています。
コーラルでは常にお客様からのご意見やご感想を当社のサービスにフィードバックし、高品質&低価格な売買サービスをご提供出来るよう改善しております。
そのサービスの1つ、ホームインスペクション(住宅診断)と瑕疵保険は売買後の安心に不可欠なものではないでしょうか。
ここでは、ホームインスペクション(住宅診断)と瑕疵保険についてご説明させて頂きます。

住宅診断


笑いごとじゃない引渡し後の出来事

以下は実際に有った引渡し後の出来事。こんなことあったら嫌ですよね。

戸建て住宅編
● 中古戸建て住宅を購入したら、引渡し後2ヶ月たってからトイレの床が水浸しに。
 それって配管の故障じゃないって不安になった!

● 中古戸建て住宅に住んでもうすぐ1年。娘から「羽アリが飛んでいるよ?」と言われる!
 えっ、それってシロアリなんじゃないと不安になった。

● 引渡を受けえて初めての梅雨の季節。雨が降った後、室内の壁に濡れた跡が。
 ん、もしかして雨漏り?って心配に。

マンション編
● 中古マンションを買って引っ越しをして新生活スタート。夜シャワー浴びようとしたらお湯が出ない!
 なんでお湯が出ないの?故障?

● お風呂にお湯沸し等の集中機器が有るのに何故か使えない。
 どうして? 故障?


ホームインスペクション(住宅診断)

★ 当社担当者のチェックだけでなく、

他専門機関の専門家がチェックします。

 ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。(日本ホームインスペクターズ協会のサイトから引用。)

売買時は住宅診断を受けましょう。※画像は住宅あんしん保証(株)から引用

主にご自宅の売出し前や住宅の購入前にホームインスペクションを行うことで、
建物のコンディションを把握し、安心して売買取引を行うことを目的に実施されます。
既存住宅(中古住宅)では空家に係らず居住中の住宅について調べることもあります。
また、新築住宅についても調べることもあります。

診断の方法は、目視で屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。
また機材を使用する詳細診断もあります。

この数年、中古住宅を買う方がその購入前、つまり契約前に購入判断のために住宅診断(ホームインスペクション)を利用する方が急速に増えてきました。大きな買い物をするだけに最終判断をする前のチェックとして住宅購入者にとっては必要なサービスです。

この時代の流れを背景にコーラルでは、売買時における

一級建築士による建物検査と専門保険会社の保険のセット付保。
を提案しています。

以下では専門保険会社の保険【既存住宅売買瑕疵(かし)保険に】ついてご説明いたします。


既存住宅売買瑕疵(かし)保険

★ マンション・戸建て住宅に係らず

保証期間は1年か5年を選択出来ます。

既存住宅売買瑕疵(かし)保険は検査した中古住宅に引渡しから1年または5年保証を付ける任意の制度です。既存住宅売買瑕疵(かし)保険に加入するためには、住宅の基本的な性能について、専門の建築士(検査機関)による検査に合格することが必要です。
売買する中古住宅を検査機関が検査し、保険法人(住宅瑕疵担保責任保険法人)が保険を付けることで、引渡しから1年間や5年間の瑕疵担保責任を実現しようというものです。
対象となる中古住宅は1981年施行の新耐震基準を満たしていることが前提となります。

この既存住宅売買瑕疵保険には、売主が個人の場合(個人間売買タイプ)と売主が不動産会社(宅建業者販売タイプ)の2種類があります。

どちらも瑕疵の補修費用などを保険金でまかなう仕組みは変わりませんがが、個人間売買タイプでは検査機関が、宅建業者販売タイプでは不動産会社が瑕疵担保責任を負う形になります。

なお、保険の対象となる部分は新築と同じく構造耐力上必要な部分と雨水の浸入を防止する部分のほか、保険法人によっては特約などで給排水管や電気設備を対象としているケースもあります。
保険金の支払い対象となるのは補修費用のほか調査費用や転居・仮住まい費用などで、不動産業者が倒産などで買主に直接支払われる場合は必要な費用が全額カバーされることになります。
個人間売買瑕疵保険の仕組み。※画像は住宅あんしん保証(株)から引用


個人間売買瑕疵保険の範囲。※画像は住宅あんしん保証(株)から引用


 ※詳細は(株)住宅あんしん保証のホームページへ

株式会社住宅あんしん保証のホームページ


【一般社団法人 不動産流通経営協会】調査・発表

■ 「既存住宅のみ」、「主に既存住宅」を探した既存住宅購入者の割合が年々増加。

住宅購入にあたって探した住宅についてみると、「既存住宅のみ」もしくは「主に既存住宅」を探した既存住宅購入者の割合は年々増加し、今年度は 46.6%を占めている。また、新築住宅購入者のうち既存住宅も探した購入者注1)の割合は 49.9%(対前年度比 2.0 ポイント減)となっている。
既存住宅購入者の購入理由は、「希望エリアの物件だったから」(60.9%)、「手頃な価格だったから」(52.1%)、「良質な物件だったから」(42.4%)が上位 3 位を占めている。
(注 1)「主に新築住宅」、「新築・既存にはこだわらなかった」、「主に既存住宅」の何れかを回答した新築住宅購入者を指す。

■ 既存住宅購入者における不動産会社等による住宅保証の利用率は 40.3% 。

■ 既存住宅の購入にあたっての建物検査注2)の実施率は 46.2% 。

既存住宅購入者における不動産会社等による住宅保証の利用状況をみると、住宅保証の利用率は40.3%となっており、うち建物保証の利用が 31.5%を占めている。建て方別にみると、既存戸建てで
は建物保証を利用した購入者が 41.8%を占めており、既存マンションでは「建物保証のみ利用」と「住宅設備保証のみ利用」の割合が同程度となっている。また、不動産会社等による住宅保証が今回の住宅購入に多少なりとも影響したとの回答は、住宅保証利用者の 75.7%を占めている。
既存住宅購入者における「既存住宅売買かし保険(国が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人が提供する保険)」の利用率は 8.0%であったが、利用者について「既存住宅売買かし保険」が今回の住宅購入に与えた
影響度をみると、多少なりとも影響したとの回答は 70.0%を占めている。
不動産会社等による住宅保証もしくは「既存住宅売買かし保険」を利用する際に実施された検査以外におこなわれた民間の建物検査(ホーム・インスペクション)注3)の実施率は、「既に売主がおこな
っていた」が 7.9%、「売主に依頼しておこなってもらった」が 3.8%、合計 11.7%となっている。
既存住宅の購入にあたって何らかの建物検査注2)を行った購入者は、既存住宅購入者の 46.2%を占めており、特に既存戸建て購入者では 53.5 %となっている。
(注 2)不動産会社等による建物保証及び「既存住宅売買かし保険」の利用にあたって実施された検査、ならびにそれ以外におこなった民間の建物検査(ホーム・インスペクション)。
(注 3)不動産会社が提供する無償のインスペクションサービス(主に買主側の購入申込前に実施)がおこなわれた場合を含む。

■ リフォーム実施率は 59.8%、購入時にリフォーム済みの既存住宅は 14.5%。

■ 既存戸建てでは築年数が古くなるほどリフォーム費用が高額化。

住宅購入前後のリフォーム実施率注4)は、59.8%となっている。「リフォーム済み住宅注3)」は 14.5%(売主が不動産会社の場合:7.9%、個人売主の場合:6.6%)、「自らリフォームした」は 47.3%となっており、既存住宅購入者の半数近くが購入後に買主自らリフォームを実施している。
リフォーム費用についてみると、戸建ての場合、築年数が古くなるにつれ 300 万円以上の比較的高額なリフォームの割合が高くなり、築 20 年超では 54.6%を占める。また、既存マンションの場合も
築 20 年を超えると 300 万円以上のリフォーム工事が 44.4%を占める。
(注 4)リフォーム実施率とは、「リフォーム済み住宅」を購入もしくは「自らリフォームした」購入者の割合であり、重複回答を除く。
なお、「リフォーム済み住宅」とは、売主が販売(売り出し)にあたって、リフォームを施したものを指す。

既存住宅売買瑕疵保険と中古住宅の取得に係る減税について



既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書は、中古住宅の取得に係る減税などの適用に必要な「耐震基準を満たすことの証明書類」としてご利用いただけます。


<対象となる税制特例一覧>
  「登録免許税」、 「不動産取得税」、 「住宅ローン減税」、
  「贈与税非課税措置等」、「長期譲渡所得税」


<概要>

2013年度の税制改正により、中古住宅取得に係る減税等の適用に必要な「耐震基準の証明書(※1)」に、既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書が加わりました。

これにより、一戸建てなどの木造住宅は20年超、マンションなどの耐火住宅は25年超の住宅であっても、1982年(昭和57年)以後に新築された建築基準法の新耐震基準該当建築物のものであれば、引渡日(保険始期)が2013年4月1日以降の住宅に限り既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書があれば耐震基準の証明書類として、住宅ローン減税などの申請に利用できます。

(※1)「耐震基準の証明書類」は既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書以外にもあります。
     (耐震基準適合証明書、建設性能評価書等)
     各発行主体又は国交省、国税庁、財務省などの
     ホームページなどでご確認下さい。

既存住宅販売瑕疵保険に加入していることを証する書類は、具体的には、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する既存住宅販売瑕疵保険の保険付保証明書または保険加入証明書(以下「保険付保証明書」といいます。)となります。

保険付保証明書とは、既存住宅販売瑕疵保険が締結されていることを証する書類です。



コーラルでは、これから先の売買に積極的にこの既存住宅売買瑕疵保険を取り入れていきます。


建物診断と保険付保必要性の背景①

中古住宅、販売時の診断義務化 活発な取引促す 

【政府・与党が法改正へ】 

上記の様な見出しが2015/04/27の日本経済新聞トップ記事として出ていました。

日本経済新聞

とうとう「政府・与党は買い手がつかず売れ残る中古住宅の市場活性化に乗り出します。

簡単に言うと、専門家が劣化状況を調べる住宅診断を徹底し、仲介業者に販売時の説明を義務付けするとのことです。

宅建法を改正し、契約前に確認する「重要事項説明書」に住宅診断の項目を設ける。
また、それに伴って住宅診断を行う事業者確保に向けて研修制度を拡充することも検討するということです。

アベノミクスと住宅政策の関係はいわば「新築住宅建設促進政策」と言われていました。
また、「住生活基本計画」には「既存住宅の流通シェア14%(H20)→25%(H32)」といったあいまいな目標だけが掲げられ、具体的な方策がないとも言われていました。

今般のこの記事が示すものは、この「既存住宅の流通シェア14%(H20)→25%(H32)」を具現化するための方策のひとつと言えるのではないでしょうか。

これより先に具体化した施策、「空き家対策特別措置法」との相好補完を期待する次第です。

では記事の内容を見ていきます。

記事によると、

・新築住宅の建築が減らない一方で、人口減少・世帯数減少、高齢化による空き家問題が増加。
・この空き家が放置されれば、倒壊や犯罪の温床となるリスクが生まれ、景観として街の価値を毀損することにつながる。
・中古住宅購入時のリスクを回避する為の診断を義務化することで、購入の不安を取り除き、売買を促進する。


ということです。

要約すると、安心して売り買いできる環境を整えましょう。
そのための具体的な法改正で、契約前に確認する重要事項説明書に住宅診断の項目を設けることを義務とします。

とのことなのです。

では住宅の売買現場ではどういうことになるのかを具体的に見ていきましょう。

具体的に見ていく前に用語の説明が必要ですね。

実際、住宅診断とはどのようなことを言うでしょう。

私たち不動産業者は、よく住宅診断をホームインスペクションと言ったりします。
日本ではここ数年で浸透してきた言葉ですが、欧米では住宅診断は中古住宅の売買時に当然のように行われています。

住宅を公認ホームインスペクター(住宅診断士)が、住宅全体の劣化状況や欠陥の有無を目視でチェックし、
メンテナンスすべき箇所やその時期、おおよその費用などを「中立な立場」で診断しアドバイスすることです。

新築至上主義な日本では、建物部分の価値が20年で無くなると言われていますね。

しかし、欧米では「中古で、手入れに手間をかけた住宅」は価値があるとされ、盛んに売買が行われています。

中古住宅は、時間の経過により一定の劣化をしています。大切なのは、その劣化がどの程度のものなのか、ということです。
具体的には家を支える基礎にひび割れはないか、基礎と土台など木材との接合部分がはずれていないか、
雨漏りの形跡がないか、さらには、配管から水漏れしていないかなど、人間で言う足腰を徹底的に調べることになります。

画像の説明

つまり、専門家が家の状態を調べてくれるということです。

人の健康診断に似ているかもしれませんね。

今まで不動産売買現場ではまだ住める家が20年経過したからといって「価値なし」と決めつけてしまっていました。

画像の説明

しかし、住宅建築の技術の進歩やリフォームの広がりで、築後20年経った住宅でもまだまだ十分に利用することが出来るし、

住宅を大切に修繕して来た歴史もなにも20年経ったから価値なしという風潮はおかしなものと言えていました。

欧米では中古の住宅の方が新築住宅より価値があるところも有ります。

診断は中古住宅に限りません。

施工中の新築物件や、内覧会についてきてもらい、引き渡しまでに施工業者に補修を要求するというようなこともあります。

しかし、住宅診断が重要になってくるのは、やはり中古物件を買うときでしょう。

間取の確認 : 壁の量とバランス、壁材の確認。浴室タイル等の劣化状況チェック

外回りの確認: 外回りにクラック(ヒビ)は無いか?基礎にクラック(ヒビ)はないか?等のチェック

小屋裏の確認: 実際に入り、目視で確認します。柱・接合部・筋交・劣化等のチェック

床下の確認 : 実際に入り、目視で確認します。筋交・接合部・基礎・湿気・シロアリ等のチェック

これらを調べてもらうのが、ホームインスペクター、住宅診断なのです。

診断は中古住宅に限りません。

施工中の新築物件や、内覧会についてきてもらい、引き渡しまでに施工業者に補修を要求するというようなこともあります。


義務化で変わる、中古住宅売買

今回の義務化は、住宅を買う人にとって大変メリットのあることです。

なぜなら、現在から今までの住宅売買現場では買主が買う前に住宅診断を行うのはとても難しく、買主が知らされるのはシロアリ・雨漏り、傾き、事故物件ではないか、基礎などの大きな欠陥のみ、その他の住宅の性能について十分な調査ができないまま契約を行ってしまうしかなかったのです。

中古住宅を購入した人たちはみんなこの家がどんな状態なのかを知らないままで買っていました。

契約書にその旨を説明する義務はありませんでした。

更に、もし売主さんが「そんな欠陥はありません」とウソをついていたら、それっきりなのです。

もちろん瑕疵が発見された場合、決められた期間内であれば売主さんに修繕と費用を要求することはできますが、売主さんがお金に困って家を売却した場合、そのお金が無いことのほうが多いはず。

この状況、考えてみれば、異様です。

つまり、これまでの中古住宅の購入は、欠陥があるかどうかは賭けだったのです。

でも、住宅診断が義務化されれば、このような事態はなくなります。

購入希望者が中古住宅を見に行った段階で、既に住宅診断が実行されているはずですから。

この記事だけではまだ概要が見えませんが、「補修が必要な個所」「経年劣化がある個所の把握」ということを、きちんと書類で確認できるようになるのでしょう。

診断後の書面で、きちんと住宅の全てを把握して、中古住宅を買うことができるようになります。

住宅診断は「中古住宅って……なんだか不安。古くなっていて、どこか壊れているかもしれないし」

という不安が、なくなるということです。

購入検討者が見てもわからないところを、第三者のプロが診断してくれる。それも今まで遠慮して言えなかったことを、義務化となれば堂々と主張出来ます。

これはコーラルにとってもとても良い環境と言えます。

今までは、不動産会社も、売主さんも、売るのに不利になることは法律に触れない範囲で絶対に言ってくれません。

わからなければそれで良しという不動産売買の現場が横行していました。

でも、これらが義務になるわけですから、安心して取引ができます。

中古住宅の購入者にとって、そして売主にとっても、不動産業者にとっても良い時代となります。

購入検討者が注意すべきは、周囲の環境くらいでしょう。

画像の説明

安心して住宅を売買出来ると思うと、この法改正はとても良いことではないでしょうか。

具体的なことはこれから決まることですから期待してみていきたいと思います。



建物診断と保険付保必要性の背景②

平成27年9月8日本日、台風18号が接近しています。
このところの雨続きな天気もあり土地も緩んでいるところにこの台風来襲。
大きな災害にならなければよいのですが。
さて、お盆までの記録的な酷暑が過ぎ去り、あっという間に秋を感じるこの頃、
残暑を感じることなくこのまま過ごしやすい日々に突入していくのでしょうか。
少々淋しいような気もします。

『政府・与党が示した中古住宅売買時に建物検査(インスペクション)を義務付ける方針』

の続報と関連情報をご紹介します。

前回お伝えした情報では、「中古住宅売買時に住宅の専門家が検査を行い、その内容を重要事項説明項目に加える案」が検討されていましたが、現実的なステップとして、当初は検査の義務付けではなく、検査の有無を重要事項調査説明書に加える方向で進んでいるようです。

具体的には、政府が発表した「日本再興戦略 改訂2015 中短期工程表」に2015年から2016年までに実施する工程として記載されています。
全ての既存住宅売買に検査を義務づけることは、検査事業者等の整備を考えるとすぐに実施することは現実的には厳しいため、この段階的な導入として方向づけられたことは、極めて現実的なステップと言えます。

今後の予定としては、来年の通常国会に宅地建物取引業法の改正案として提出され、早ければ平成29年度に施行されるのでは、との声が出ています。

中古住宅売買時に住宅検査が義務化へ



◆◇ ~宅建業法改正案が今国会に提出されます。~

本国会(2016年1月通常国会)に中古住宅売買時に住宅検査が義務化される宅建業法改正案が提出されます。
この改正により、中古住宅売買時の住宅検査が慣例化され、消費者(売主・買主)の安心を確保しつつ、日本ではまだまだ少ない中古住宅流通とリフォーム促進を後押しすること国の狙いです。

1月22日に、国土交通省は今国会に提出した関連法律案のとりまとめを公表しました。
その中で、不動産売買に関する一番注目すべき点は、中古住宅売買において住宅の売買時検査に関する項目を義務付ける宅建業法の一部を改正する改正案ではないでしょうか。

国土交通省はだは以前より、中古住宅売買時、住宅の検査に関する項目を義務付ける方向が検討されてきましたが、いよいよその具体的な内容が明らかになります。
具体的には売買の際に中古住宅の情報が適切に提供できるよう、取引の各過程(媒介・重説・売買契約)において新しい条項が加えられるようです。
ポイントをまとめると、以下のようにになっています。

媒介契約(書)
媒介契約時に住宅検査(インスペクション)業者のあっせんに関する事項を盛込みます。
業者のあっせんが可能か否かを記載し、可能な場合は提携先や事業社名も記載するようにします。

重要事項説明(書)
該当する住宅が検査実施済みか否かを表記します。実施済みの場合はその検査内容を説明します。

売買契約(書)
該当する住宅の現況に関する情報を売主・買主それぞれに確認してもらい、その旨を契約書類に記載します。

この改正が施行されれば今の中古住宅流通が大きく変わる可能性が有ります。
まず、売買時に住宅検査(インスペクション)を実施した住宅と実施していない住宅の信頼性が格段に違ってくると考えられます。
また、価格面でも大きな影響を受けそうです。
住宅余りのこれからのことを考えると、もしかすると住宅検査を受けていな住宅は売買そのものが無くなることも予測できます。
住宅検査は売主にとって売買時経費が今までより係ることは否めません。
コーラルではもう3年前からこのインスペクションサービスを斡旋しておりますが、
不動産会社は各社このインスペクションサービスを媒介契約にあっせん出来なければ売却依頼も受けれ無くなるかもしれません。

いづれにしても日本の既存住宅流通にとって多いな変化となりそうです。

住宅検査の慣例化に向けて、今回の改正案はかなり踏み込んだ(積極的な)改正案となっています。
なお、本改正案は本国会にて可決・承認されれば、2018年の施行になる予定となっています。

☛ 関連記事へ
【時事ドットコム】
契約時確認を義務化=中古住宅診断で法改正-国交省

※ご注意事項

上記はサービスの一部を抜粋しております。
このサービスは売却時仲介手数料2%プラン以外は別途料金が係ります。
サービス内容や料金についてなど詳細については、ご利用時に必ずお問い合わせください。







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