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東京圏のマンション売却、不動産売却の今後の動向は?、高騰?、下落?、推移、相場を解説します。

東京圏の不動産売却、マンション売却、一戸建て売却市況を解説

不動産売却の未来・これからどうなる不動産市況

ここでは、ますます混迷を深める不動産売買市況について、色々発表されているデータを参考にしながら、マンションと一戸建ての市況、相場、価値、需要を検証してみたいと思います。
あくまで全てが未来に起こるかもしれない仮説です。
ただ、今のままの政策のまま進行すれば、ほぼ全てのアナリストやコンサルタントも、その語る未来の不動産市況に数年の誤差はあっても起こることに違いはないとコメントしています。


マンションは2025年までに売却が絶対条件か!

更新日2017-11-11 (土) 15:05:11

代表 井上正子

今、そこにある危機!
さて、あなたはこの危機をどう乗り切る?!

Q 今後のマンション取引におけるポイントとは?

A 東京オリンピック開催年までは緩やかな価格上昇にあると言われていましたが、一部地域を除いてもう価格下落し始めました。ここ3年内に売却する予定の人はこれから先は売却のタイミングがより重要です。

以下、そのタイミングを見ていきましょう。

☛ 不動産売買・東京都・最新市況報告(各月1回更新)
  【平成29年9月16日更新】
  北朝鮮問題による不動産市況動向は大きな変化を余儀なくされています。
  最新の市況動向をチェックし、これからの不動産売買に役立てましょう。

☛ 最新のデータから読み取れる最新の不動産市況を考える

☛ マンション市況はどうなっている?、今は売り買い?2017年4月30日時点

☛ 5年後もそのマンションは大丈夫? 売るかどうかを検討するべきマンションの3つの特徴!



と、その前に衝撃的なニュースを2つご紹介。

ひとつ目

赤信号・みんなで渡れば怖くないのか?マンション市況の異常
(2017年2月1日現在)

という話です。
これについては別に記事をぜひ読んで頂ければと存じます。

もうひとつは、
現在、マンション価格は四半期(3カ月)ベースで徐々に下落しています。その下落幅は場所にもよりますが率にして約1%程度でしょうか。
例えば、コーラルの本店のある江東区豊洲地域でも5000万円で50万円です。この状況で有れば肌で感じるようなバブル崩壊を実感できる下落とも言えず、私たちが危機感をもつほどのことでもないようにも取れます。
しかし、これを1年間として捉えた場合、4%の下落となり、5000万円で200万円もの下落となります。
この下落率であればどうでしょう?、十分に危機感を持ってもいいのではないかと思います。
四半期で約1%の下落という状況、まさしくマンション市況は「ゆでガエル状態」と言えるのではないでしょうか。
でもはっきりしていること、それは東京オリンピック終了を待たずしてとうとうマンション価格は下げ始めているということです。
そこに、もしUSAの軍事行動が有ったら、と思っていたらとうとうシリアをミサイル攻撃してしまいました。
もしかすると、お隣朝鮮半島情勢次第でマンション市況は大きな転換点を迎えるかもしれない状況となっています。

ただ、衝撃的なニュースはこのマンション価格下落ということではなく、そんな状況下でもなんと価格が上がってきているマンション物件が有るんです。
それは・・・・・・、都心に所在する25㎡未満のワンルームマンション。
今、都心ワンルームマンションに異変が起こっています!
あるひとつの自治体が設けた規制のおかげで、一時誰も買わなくなっていた、極小ワンルームマンションの取引が活発になり、しかも値上がりもしているのです。
続きは 楽待さんの記事をご覧ください ⇒ 都心25㎡未満ワンルームマンションの今


さて、こうなってわかるのは、その時々の政策や自治体の規制でマンション市況は大きく変わるということです。
政策や規制によって人気の出るマンションも有れば、反対に人気に陰りが現れるマンションも出てきます。また地理的状況も欠かせません。
これから先、どんな規制や政策が出てくるかも注意深く見ながら、マンションはいつ売買したら有利なのか、どんなマンションを売買したら得するのかを専門家の意見も交え判断することが必要と言えます。

マンション売買・今の自分
マンション売買・10年後の自分


あなたは、この先9年後、
2025年の自分を想像できますか?


一戸建て住宅は既に既に飽和状態に!

2008年度の調査では756万戸だった空き家数は2013年度調査で820万戸まで増加しました。
日本の住宅数は6,063万戸(2013年度)ですから、実に7軒に1軒が空き家であることがわかります。

空き家とひと口にいっても、戸建てもあればマンション、アパートもあり、さらにはそれが自宅用であったり、賃貸用であったり、種類は様々です。

ただ、ここ5年について見てみると、増加しているのは「一戸建て」です。2008年から2013年までの5年間で増えた空き家62万8000戸のうち、一戸建てはそのほぼ8割にのぼります。

田舎の一戸建ての空き屋は既に深刻な問題になってきています。
空き家率の高い都道府県を見ると、一番空き家率が高いのが山梨県で約22%、続いて長野県で約19.7%、和歌山で約18%となっています。

一戸建ての空家の場合、火災・倒壊の危険、衛生上有害・景観を損なうなど近隣住民にとっては生活保全を損なわれ、地域の治安の低下にもつながりかねず、所有者不明の空き家はとくに事件の発生率の高さが問題視されています。

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(本ページは2015年2月から10年後を想定していました。従いまして2017年2月の現地点では8年後となります。)

最新加筆修正 2017年2月8日


とうとう始まった大きな不動産市況の変化にどう対応したらいいか?

平成29年の不動産市況予測はここから

未来の不動産市況は


what will happen until 2025 on the real estate market in Japan



8年後の2025年は、郊外型マンションと地域を問わず戸建て住宅は空いているお部屋ばかりになるでしょう。
また、23年後の2040年には都心部マンションでも特定の人気地区を除いて、空いているお部屋をちらほら見かけるようになりそうです。

更に、29年後の2046年には郊外のあらゆる地域でライフラインの老朽化が大問題となり、マンションは建物維持に大きなリスクが伴うことで、売買が成り立たない状態になっているでしょう。

従いまして、最も高く売れる時期は今しかありません。その期間も来年2017年5月まででしょう。

では、具体的に見ていきしょう。

大問題発生、東京オリンピックまでのマンション市況は大混乱に

2017年2月、その問題は始まったばかりです。
どう対処すれが良いのでしょう?

現在問題とすべきマンションを取り巻く環境とは?


さて、あなたは私たちを取り巻く情報がどんどん増えていることになんとなく気づいていることでしょう。
今日、発信される最新情報の数は増え続け、多すぎる選択肢の中、私たちの判断は絶え間なく中断し、あらゆることに検討すべきことが有りすぎる状況です。
こんな情報過多の時代に私たちは居る。その中で自分の未来を創っていかなければならない。
実は今、おおよそ100年に1回の時代の大変化の中に私たちはいるらしいのです。
この3年で大きな時代変化がありました。
スマホの普及で、日々、情報を絶え間なく受け取ることができる情報化社会の到来です。
この情報化社会では、もはや情報は足りないということは無くなりました。
もはや、何を収取選択していいかわからない情報過多の時代となっています。
情報を受け取り、それを利用することにより、今では、もう12ケ月、1年もあれば大きな差ができてしまうことをあなたは知らなければなりません。

そのような中、さて、あなたは9年後、2025年の自分を想像できますか?

ここでは2025年、今から9年後、何が起こっているのか考えてみたいと思います。
今、2016年なので9年後は2025年になりますが、「私は9年後の自分の姿がはっきり見えている」という方はどのくらいおられるでしょうか。
なかなかおられないのではないでしょうか。
ではオリンピックイヤーの3年後、2020年だったらどうですか? 自分がその時何をしているか。

これも、また、なかなか難しいでしょうか。

では、1年後、2018年だったら見えている方はいますか?
これくらいの近い年数だとだんだん何となくわかるかな、という感じだと思いますね。
しかし、2025年と言われるとすごく難しいんじゃないかなと思います。
一言で言えば、2025年は日本にとって大転換の年といわれています。

マンション売買現場では、さてどうなっているでしょう。

不動産売買・マンション・戸建て住宅の市場性


2025年は大転換の年に!

2025年、総人口の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という前人未到の高齢化社会が訪れます。
さらにいえば、総人口が初めて1億2千万人を切るのもこの年です。
下に国土交通省国土計画局が作成したグラフが有りますが、日本の人口はこれから減少の一途なのです。

グラフ:我が国の人口は長期的には急減する局面に(出展:国土交通省国土計画局)

○我が国の人口は長期的には急減する局面に○
日本の総人口は、2004年をピークに、今後100年間で100年前(明治時代後半)の水準に戻っていく可能性。この変化は千年単位でみても類を見ない、極めて急激な現象。

<出典>
「国土の長期展望」中間とりまとめ概要
第1章 長期展望の前提となる大きな潮流 4ページ
平成23年2月21日 国土審議会政策部会長期展望委員会

「国土の長期展望」中間とりまとめ概要 リンクはこちら(PDFをダウンロードできます)



また2025年以降、日本の世帯数もどんどん減少していきます。
国立社会保障・人口問題研究所が2013年3月に公表した市区町村別人口推計を見ると、2040年の人口が現在の半数を割込むところも少なくないとのことです。
また、中には3分の1程度まで減少すると予測された町村もあります。

コーラルの在る東京都でも、人口減少とは無縁でいられません。
2040年の人口が2010年より増えると予測されているのは以下の行政区しかありません。
それ以外は人口が減少すると言われています。

【東京都】
江東区、墨田区、中央区、港区、新宿区、練馬区、三鷹市、東村山市、稲城市の6区3市、それにもともとの人口が少ない御蔵島村。

また世帯数も2019年までは増加しますが、その後減少し続け2035年には2010年世帯数より229万世帯も少なくなると言われています。
人口や世帯数が減少しても、そう簡単に家を取り壊すことはできません。
結果、戸建て住宅にしても既存マンションにしても、在庫は溢れ供給過多になるということです。
当然、そうなれば不動産価格は下落していきます。

2024年・平成35年・未来の不動産市場は・・・?

先が見えない将来、不安ですよね



マンション売買・戸建て住宅売買専門店 コーラルを経営する私が思うこと、それは、
『その時の不動産市場はどうなっているのか?』
『自分はまだ不動産業界で働いているだろうか?』
と言うことです。
このことは、私の約束された未来に大きな影響を受けることは間違いがなさそうです。
(タイムマシンでも有れば、簡単に未来に行き確認することができるのですが。)

大都市で加速する高齢化と住宅購入年齢人口の減少

7年後(平成35年)にはマンション購入適齢期の人口は15%減少するとの予測が・・・。
産経新聞社が発行する「夕刊フジ」の公式サイト ZAKZAK に「マンション業界は確実に衰退する~20年後は9割減の市場縮小も」という興味深い記事が掲載されたました。

しかも総務省の「住宅・土地統計調査」によると、世帯主が30~44歳で持ち家比率が顕著に上がることが確認されています。そして日本は、先進国のなかでも際立って生産年齢人口の減少が大きい。特に国内経済への影響が大きい20~30歳代の若者人口動向は、日本では2005年からの45年間で51.6%と半減すると予測されています。これは他の先進国と比較しても極めて深刻な減少期を迎えといえるのです。」(松谷明彦著「人口減少時代の大都市経済」から。)

不動産売買・マンション・戸建て住宅の市場性

 マンション購入の「適齢期」と呼ばれる30代と40代の人口は、約3490万人で、8年後は約2980万人(減少率は15%)、18年後には2490万人(減少率は約29%)まで減少すると予測されています。

 また東京など大都市ではこれから先、本格的に高齢化率が地方地域より高くなり、しかも高齢化速度は大都市部の方が断然速くなります。高齢化の変化量と速度に社会システム変化が追いつかないので、今後の人口減少社会では住宅余り現象がより厳しい環境に置かれるのは大都市地域なのです。

その具体的な事例が、もう既に東京圏と言われる地域で起きています。

東京駅からJR線で所要時間50分のある駅から徒歩17分、土地30坪、建坪30坪、建築経過年18年(平成建築ということです)でも価格約500万円で売られています。
まったくの驚くべき価格ではないでしょうか。

日本の住宅市場はすでに「飽和状態」をはるかに通り越して「大幅に余剰」。

● 平成25年10月1日現在における我が国の総住宅数は6063万戸(平成20年10月1日時点での総住宅数5759万戸)で,5年前と比較すると,304万戸の増加で,増加率は5.3%となりました。
平成10年からの15年間では実に総住宅数が1000万戸以上増加しています。

● 住宅のうち、空き家についてみると,平成25年10月1日現在総世帯数は4999万世帯ですから、約760万戸の空き家を抱えまています。これは5年前に比べて63万戸(8.3%)増加したこととなります。空き家率(総住宅数に占める割合)は,平成10年に初めて1割を超えて11.5%となり,平成25年には13.5%と,20年に比べ0.4ポイント上昇し,空き家数,空き家率共に過去最高となりました。
(東京でも約10.9%が空家になっています。)
日本全体を賃貸住宅経営に例えると、空き家率は13.1%です。
正式な統計は無いものの、平成28年現在の空き家数は約820万戸となっています。

総務省統計局HPより
※総務省統計局HPより

さらに、今後どうなるかを予測したレポートがあります。
「人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題とその解決に向けて(下):(野村総合研究所)」によれば、
もし2003年のペースで新築(約120万戸)を造り続けた場合、30年後の2040年には空き家率が43%に達するとしています。
いわば「お隣は空き家状態」ということです。
これではまったくお話にならないから、仮に新築を造るペースを半分(約60万戸)にした場合でも30年後には空き家率が36%なってしまうとのことです。

現実は最も恐ろしい状況(総務省統計局HPより)

これは大問題!

増加した空き家63万戸のうち,一戸建が8割を占める

○ 平成25年10月1日時点では、5年前と比較して空き家は62.8万戸増加しましたが、建て方別にその内訳をみると、一戸建の空き家が49.6万戸で79.0%を占めており、長屋建が3.9万戸(6.2%)・共同住宅が8.9万戸(14.2%)・その他が0.4万戸(0.6%)と、一戸建の空き家の増加が著しいことが分かります。
 また,建て方別,空き家の種類別に増減数の内訳をみると,一戸建の空き家は,増加した49.6万戸のうち,49.4万戸(99.6%)が「その他の住宅」となっています。

マンション市場性

制度運用も住宅市況悪化の足かせに

※今年2016年4月以降空き家が戸建て市場に多く出てきそうです。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例が、平成28年税制改正大綱に含まれ空き家の売買を活発にして、空き家を減らしていく目的で新設されます。
相続した家と土地を売るなら今年2016年4月1日から2019年12月末までの間で、相続開始の日から三年を経過する日が含まれる年の年末までに売却することで得をしそうです。(とりあえず3年間の時限改正ですが、おそらく期間延長されると思います。)
この要件でみると、2013年1月2日以降の相続で取得した家が対象になるため、空き家所有者は売却を考えるチャンスです。
高齢の親が亡くなり相続した空き家、すでに自宅はあるし、特に使う予定もないなどの理由で、空き家の増加が問題になっていました。
実は、国土交通省が調べたところ、空き家の半分以上は相続で取得した家だと分かりました。
しかも、これから先、相続はもっともっと多くなります。
そこで空き家対策の一つとして、古い家とその敷地を有効活用するために創設されるのがこの特例です。
具体的には、亡くなった人が居住していた家および土地を相続で取得した人が、一定の期間内に売却した場合、課税対象となる譲渡所得に3000万円の特別控除を適用できるようにする予定で、この特別控除の適用にはいくつかの条件がありますが、空き家の売却に適用できれば、所有者の税負担はぐんと軽減します。


歪な数値を示す各住宅指数割合

共同住宅(マンション)数は2209万戸で住宅全体に占める割合は上昇し42.4%。

○ 住宅の状況を建て方別にみると,一戸建が2860万戸で住宅全体の54.9%を占めており,長屋建が129万戸(2.5%),共同住宅が2209万戸(42.4%),その他が13万戸(0.2%)となっています。
○ 平成20年と比べると,一戸建が115万戸(4.2%)増加となっているのに対し,共同住宅は140万戸(6.8%)増加と,より大きな伸びを示しており,住宅数及び割合共に過去最高となりました。

持ち家住宅率は61.7%に上昇,一戸建の持ち家率は9割以上

○ 持ち家住宅数は3217万戸で,5年前に比べて185万戸(6.1%)増加し,住宅全体に占める割合は,61.7%と5年前に比べて0.6ポイント上昇しました。
 また,住宅の建て方別に所有の関係の割合をみると,一戸建は持ち家が92.0%と9割を超えている一方で,長屋建と共同住宅においては,持ち家が25%程度となります。
この状況下で言えること、それは長屋建と共同住宅においては賃貸住宅割合がとても大きいということです。
では、その賃貸住宅の動向はどうなっているのでしょう?
以下で見ていきたいと思います。


 ☛ 首都圏で空き家率が急上昇。神奈川県では35%以上に。売買に影響も

中古住宅の価格や賃貸住宅賃料の動向は?

10年後は中古住宅の価格や賃料が、今ほど若年層の負担にならないレベルにまで下がっているはずです。
とすると、多額のローンを組んで無理とリスクを背負いながら新築マンションや中古マンションを購入することに、多くの人は意味を見いだせなくなるでしょう。

数年前、「今の若者は車を買わなくなった。」という社会現象が話題になりました。
(交通の便の良い大都市圏(東京や神奈川、埼玉、千葉の一部、大阪など)の傾向をもって、「今の若者は車を買わなくなった。」と言われていますが、車社会な地方では今でも車の購入意欲は旺盛ですが。)
一部の専門家の間では、あと5年もしたら「今の若年層はマイホームにこだわらなくなった。」という風潮が顕著になると予想しています。
(地方では家余り(空き家問題)がとても深刻で、車とは違い家を買わなくても家が既に有ります。)

市場の縮小は人口減少率をはるかに上回る規模となります。 10年後は今の半分、20年後は9割減でもおかしくないでしょう。

不動産売買市場の縮小は人口減少率をはるかに上回る規模となります。10年後は今の半分、20年後は9割減でもおかしくないでしょう。つまり、不動産売買市場は確実に衰退することになるということです。
(既に地方では深刻な問題になっています。)

事実、ひとりっ子で家持ちの両親、そんな子たちが結婚したら
少なくとも両親が死んだとき売るか貸すかしないと維持ができません。
しかも、日本の雇用情勢も深刻な影響を不動産売買市場に与えています。
下表をご覧ください。

1985年2006年2010年2014年
正社員83.666.865.659.5
非正規16.433.234.440.5

正社員と非正規社員の割合が年々縮小し、とうとう非正規社員が2014年には4割超えるという状況なのです。これは、日本での賃金低下傾向がすごいスピードで起こっている状況を示しています。
そして、低賃金化は住宅取得の有効需要量を減少させています。

そのような中、貸すと選択して本当に貸せるのでしょうか?。

また、貸せないから売ろうとしても売却出来るのでしょうか?。

また、ここに東京都が出している予測があります。

東京オリンピック後の東京圏人口予測は

これによると、東京オリンピックが開催される2020年に東京の人口はピークに達し、そのあとはじわじわ減り始めるばかりではなく、どんどん高齢化します。さらにその10年後の30年には、住宅への需要とシンクロする世帯数も減り始めるとしています。つまり、オリンピックを境にして、東京の住宅は供給過剰がますます顕在化するのです。それでなくてもここに衝撃的な数字があります。「千代田区で約36%、中央区で約28%、目黒区で28%など墨田区、江東区、中野区を除く東京都のすべての行政区、市で10%を超える空室率」(ホームズ発表)というもの。これは東京都の都心における賃貸住宅の空室率です」。実は現状でも、東京都内では住宅数は十分に足りていることを如実に表しているのです。
これは由々しき大問題です。


※参考 ホームズ参照東京都の賃貸用住宅の空室率一覧

もう待ったなしな状況

平成27年1月。相続税が変わりました。空家の固定資産税課税方式も変わりました。
消費税も3%から5%、8%となり、とうとう2017年4月に10%になります【10%へは平成31年(2019年)10月に延期されました】。
相続税の変更や空家対策特別処置法などで、東京に住まう子の田舎実家の相続は深刻です。
相続税の実質増税となるということは、このままでは多くの土地が放出されることになると言えることです。
今でも相続税で悩んでいる人がぼちぼち出始めているますが、これからはどんどん増えていくことは間違いありません。

相続税の変更で賃貸市場に大きな変化

WBS(ワールド・ビジネス・サテライト :テレ東)で放映。
今とても大きな変化が賃貸市場で起こっているとのこと。
その変化とは、
https://colal.net/index.php?QBlog-20160609-1

不動産業界は対応出来るのか?

しかも、不動産業界も行く先に破たんが見えていても突っ走る家電業界と同じです。
後先考えずに売れるときに売っとけってな感じだからマンション・戸建て建造ペースも殆ど落としません。日本の新築神話は簡単には壊せることはなく、既に800万個以上の空家が有るのに未だ健在です。
国ではこの状況の危機感に対応すべく住生活基本計画(全国計画)を策定し対応し始めました。また不動産業界は『不動産テック』などのサービスも出始めています。
コーラルでは消費者の皆様に様々な角度から不動産業者としてサービスをお届けしていきます。

不動産価格指数(住宅)について

不動産価格指数(住宅)

【不動産価格指数(住宅)(全国)】

国土交通省では、住宅・マンション等の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に毎月の不動産価格を指数化した「不動産価格指数(住宅)」を毎月公表しています。
その公表で、上図は、2010年を基準(100)とした戸建住宅やマンション(区分所有)の価格が割安なのか? 割高なのか?を示した国土交通省作成のグラフです。
何故2010年を基準にしているかはここでは問題とせず、数値が低ければ割安、高ければ割高を示しています。
このグラフを見ると戸建住宅価格(青線)は2016年1月の時点で103程ですのでちょっとだけ上がっています。
しかし、マンション価格(緑線)に関しては、2016年1月の時点で127程で2013年3月から高くなっていき、今、非常に高くなっています。
これは2010年に比べて今は約3割程価格が割高だと示しています。
但し、このままの推移で済むはずがないと思われます。
それは、空き家数もうなぎ上りに高くなる一方だからです。
いずれマンション価格指数は100程度まで下がると思います。またその先はどうなるか推測は出来ますね。
今、マンションは基準値100より3割程高いこととなれば、今から先マンションの値段も3割くらい下落することが推察されます。

東京では2020年にオリンピックがあります。おそらくですがそれまでは景気が良く、不動産関連も順調だと思われています。
ただ、今一番の懸念材料は中国の景気やアメリカ合衆国のトランプ大統領です。イギリスのEU離脱影響もこれからです。
仮に中国の景気が悪くなれば、日本に影響が及ばないとは思えません。
またアメリカ合衆国のトランプ大統領はTPP見直しを図り、これにより日本経済への影響は計り知れません。
先にもお伝えしましたが、ここ数年のマンション価格高騰の原因は、中華系の人の購入と相続税増税のよる購入がけん引してきました。しかしそれも2016年には一段落し、2017年の今ではすでに売却し始める中国人までいます。
マンション売却価格は、需要と供給のバランスで決まります。
買う人はいなくなることで、マンション需要がなくなり、結果、マンション価格は下落していくことが予想されます。

出典:国土交通省ホームページ  不動産価格指数(http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/shisuu

マスコミ報道に騙されるな!

このままのペースでの30年後、
あなたは、この市場の未曽有の大変化にどう対応しますか???。


今、一言で言えば、マンション市況は急激な変化は見られないものの、今までの好況感から緩やかな下落へと移行しそうな傾向が有ったのを、むりやり日銀のマイナス金利政策、政府の不動産需要喚起政策で持ちこたえている状況と言えます。

ですがこの状況、今後の売買市況を判断する上で、最も重要なポイントだと考えられます。

実は今、もうピークは過ぎて下り坂にはいっていると思われます。どうもマンション市況は思わしくありません

成約数はまだまだ良いですが、販売開始数、販売在庫数などの数字上昇率の高さは何かが変わってきた状態、この実態を平成28年4月から始まった状況「不気味な心地良さ」から、「終焉への入口へ」の転換と言えるのではないでしょうか。
しかし、皆さんは反対の事実を聞かされています。
「住宅ローンの史上最低金利更新により、マンション市況は今までにないくらい活況だ。」というマスコミ報道。
この報道、皆さんは、本当に当たっていると思いますか?
もし当たっていると思っている方は、もしよかったら郊外の新築マンション販売の現場を見てきてください。
まったくというくらい成約していません。
マンション市況活況というこの報道の状態では、マンション市況の「景気基準」はきわめて良いと嘘の報道がされています。
しかし、もう限界に来ています。
あなたは騙されてはいけません。

マンション市況は同じ地域ばかりではないという事実

郊外は、既にマンション数は大飽和となり新築マンションは売れていません。つられて中古マンションも売れなくなっています。
10年前、4000万円で成約していたマンションが今では1500万円ほどでしか成約しなくなっているのです。
ただ、港区青山や文京区などではまだまだ価格が上がっています。
マンション市況はどれも一様に動いているのではなく、価格が上昇しているところから、反対に価格下落しているところまで様々なのです。

5つにわかれるマンション市況

キーワードは、「不気味な心地良さ」から「終焉への入口へ」

マンション市況の変化予測については、5つの地域区分で見てみることで、今をどう動けば良いのかを判断することが可能となります。
その結果、今、言えることは、ここ1年間で売ることを考えているなら速やかにということです。

テレビや雑誌、ネットなどのメディアではマンション市況は全ての数値で前年度比プラスと言っているのに、成約数も成約1㎡単価も上がっているのになかなか成約にならない。
それどころか、内覧も無い。
内覧が有っても成約に至らない。
売却中の皆さんは、一体どうなっているのか? とイライラされているのではないでしょうか。

市況が「まだら模様で不透明な市場」になっている状態ではどう動けば良いのかわからないことが普通です。
売却を任せている不動産販売会社も今は辛抱です、と言うだけ。
これでは何をどうやっていいか具体的な方法など分かりません。
但し、市況は確実に動いています。
実は、地域や物件の種別等によって売れ行きに差があり、動向が一様ではないと言えます。この一様でない動向は実は5つの地域区分することができます。

①成約数、販売開始数、販売在庫数とも増えている地区。

②成約数、販売開始数は増え続けていながら在庫数は減っている地区。

③成約数は増え続けていながら販売開始数と在庫数は減っている地区。

④成約数は減っている中で、販売開始数、販売在庫数は増えている地区。

⑤成約数、販売開始数、販売在庫数とも減っている地区。

上記4つの地域区分パターンにあなたの所有する物件動向は必ず当てはまります。
売却するに市況が最も良いのは③です。
反対に最も市況が悪いのは④ですね。
コーラルへ査定ご用命頂いた場合、査定対象の不動産が①から⑤の地域のどれに当てはまるのか、コメントさせていただいております。


今、手を打つべき時な戸建て住宅

消えた住宅資産500兆円
上記のグラフをご覧ください。
家の寿命は20年というのが今までの日本の住宅政策でした。特に戸建住宅においてその政策が推し進められていました。
その結果500兆円もの資産が消えたという報告が国土交通省から発表されました。
この現実は簡単には覆せません。
しかも、上記で見てきたように戸建て住宅は空き家として多くが存在しています。
戸建て住宅は人の生活に欠かせない衣、食、住の住の部分となります。
住まいは私たちに切っても切れないものです。しかし、住は衣と食とは違い桁外れな高価なものです。その高価なものを売る場合、商品となるのですが、商品が有り余る状況の中で売れない状況になることを予測している人はどれくらいおられるのでしょう。
不動産は、売れなければ他のものと違い、固定費(税金や維持費)のかかる負の財産となります。
今、国は多くの税金を使い戸建て空き家対策を打ち始めました。解体費用の補助金も出す自治体もあります。しかし、あまりに空き家が増えすぎたら、国はそのときどんな対策を打ってくれるのか。
もうすでに空いている戸建てがある場合早急に売却などの手段で手を打つべきです。

未来に準備すべきマンションとの関係

マンションは商品です。従って必ず成長カーブの法則が有ります。
成長カーブでは、導入期、成長期、そして成熟期となり最後衰退期となります。
この各期において市場には変化が見て取れます。従いましてあなたが変化をリードすれば大きな成果を上げるチャンスとなります。
成長カーブの知識を持てば、「去年までは調子良く売れていたのに今年は全然売れないよ。」という感覚に陥ることはないはずです。
マンションにしてみても同じことです。
未来には売れなくなるから、今のうちに準備しておくことです。

不動産市場において、コーラルは判断し続けます。

皆様、コーラルへようこそ。
上記では大変化の中での不動産市場を見てきました。
この中でいえること、それは、不動産市場には多すぎる情報、多すぎる選択肢、絶え間ない判断と中断が起こるということです。
しかし、この情報過多の時代の中での不動産とのかかわり方をコーラルは知っています。
実は、旧来の売買や投資を続けていると、あなたは情報過多の時代の中でで溺れてしまいます。
最悪の場合、破産してしまうかもしれません。
しかし、ご安心ください。
コーラルにある不動産を見る目を共有して頂ければ、また売買、不動産投資においてご提案する内容を実践して頂ければはその不幸は避けられるでしょう。

あなたの未来が輝きますように♪
代表取締役 井上正子

代表取締役 井上正子

お知らせ(めざましテレビで取材を受け案内場面が放映されました。)

10/26(月)、10/26(木)の フジテレビ系列『めざましテレビ』(MEZAMASHI TV)に当社が取材を受けマンション売買案内場面が放映されました。
『めざましテレビ』(MEZAMASHI TV)は、フジテレビ系列(FNS27局)で平日(月曜日から金曜日)に生放送されている朝の情報番組。
内容は今話題のマンション問題を含めた中古マンション案内風景など。
テレビ放映場面の写真へ ☛ ここ

今までの不動産市場動向

市場状況告知(平成29年1月8日)

今年のテーマは『時間』・・・Time is money

市場状況告知(平成28年4月22日)

バブル崩壊の前兆「不動産市場の“『の』の字現象”」が顕著に

市場状況告知(平成28年3月17日)

今この時期の売買スケジュールとその間の市況の変化について

市場状況告知(平成28年2月20日)

データは正直です。
史上最低金利更新でもやはり『潮目の変化』は待ったなしな状況に!

☛ さて、これからの不動産市況は『2016年(平成28年)2月20日』

市場状況告知(平成28年2月9日)

日本史上初の日銀のマイナス金利政策、また円高、株下落の不動産市況への影響は、未曽有の状況の中さてこれからどうなるのでしょう?。

☛ さて、これからの不動産市況は『2016年(平成28年)2月9日』

市場状況告知(平成28年1月9日)

2016年新規販売開始する人が増えており、流通物件数は増加傾向にあります。しかし、今もまだ成約価格は高次元の価格を継続中で不動産ミニバブル真っ最中です。ただしこの先、時間が経つほど物件価値は低下します。
売り時を逃したくない人は


☛2016年(平成28年)の不動産売買市況について



なかなか売れない人は ☛ 成約には秘訣があります。

今の販売環境と不動産が売れない理由

販売環境は月を経るごとに日々変化しています。変化する環境の中で販売する方法も重要です、
今、不動産仲介会社は色々な販売手法で売買応援しています。しかしながらなかなか満足なる高額成約は達成出来ていないことも実情です。
ここでは売主様に知って頂きたい、売主様の売却時心得とは?。
是非、売却時の失敗談を通してチェックして頂ければと思います。

☛ 今の時期を乗り越え売却成約を勝ち取る方法

☛ マンション売却・マンション購入での成功例・失敗例

☛ 不動産が売れない理由・・地元に強い不動産会社編

☛ 不動産が売れない理由・・大手不動産会社編

☛ 不動産が売れない理由・・ネット系不動産会社がなかなか成約しないのはなぜ?

マンションの未来は青空のように明るく開けているのか?

過去記事

 ☛ 2025年の不動産市場をデーターから検証(過去記事から)


関連先リンク(サイト内)

サステナブル社会とレガシ-(少子高齢可が進む日本の現状と住宅政策)

時代は新築物件から中古物件へ!

10年後の不動産市場(マンション・戸建て)について

2015年の不動産(売買)市場について

中古マンション売買状況(デ‐タ‐を裏から見れば表がわかる)

需要性次第で変わる不動産価値

ありえない不動産業者の現状とは

週刊ダイアモンドの記事から

売れないでお悩みの方必見(現在他社に売却依頼中の方)

不動産市場活性化について

世界ではもう始まっています。

国土交通省「不動産価格指数(住宅)」発表

動くなら最後のチャンス、自宅の売買

なぜ中古マンションが安心なのか?

不動産売買についての考察

築35年以上の中古マンションは売りにくいのか?

不動産売却(マンション売却・戸建住宅売却)時の落とし穴とは?



関連先リンク(サイト外)

☛ マスコミが伝えない世帯数減少の衝撃、新築マンション供給過剰問題

  マンション・チラシの定点観測
  首都圏を中心に、マンション選びのためのお役立ち情報を発信しているブログから。


☛ 2020年日本の不動産価格・地価を大胆予想!  3分で読める人口予測と地価予測の概略
  ダイヤモンドオンラインの記事から。

あなたのマンション・戸建ては資産価値大丈夫?

ここまでお付き合いいただき誠にお疲れ様でした。
あなたの所有されているマンションや戸建て住宅の資産価値は大丈夫でしょうか?
もしご不安でございましたら、自分が所有するマンションや戸建て住宅の価値・相場を調べてみませんか?
コーラルではマンション取引の価格・相場など市場動向を多方面から調査し、「査定価格」をスピーディにお知らせいたしますので是非ご依頼くださいませ。
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