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マンション売買と消費税、不動産売買と消費税など消費是の掛るケースを解説します。)

消費税もばかにならない。マンション売買と消費税、不動産売買と消費税など消費是の掛るケースを解説します。

中古マンション売却時、中古一戸建て売却時の消費税

消費税が2014年4月には8%へ、2019年4月には10%へと引き上げられることになります。

不動産売買時の消費税

不動産業界においても消費税の増税前には、駆け込み需要が話題となり、確かに過去消費税増税の決定後はその影響と思える不動産売買需要が起こりました。
ここでは、不動産売買時の消費税について、どういう場合に掛り、どういう場合に掛らないのかなど解説していきます。


個人間不動産売買時の消費税

個人所有で住まい用の中古住宅(中古マンション・中古戸建)であれば消費税がかかりません。
ただし、個人でも課税売上高が1000万円を超える事業を営んでいる個人事業者が売主である場合は、消費税がかかります。

消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の輸入とされていますので、一般個人が売主である場合には消費税が課税されないのです!。

と言うことは、居住用のマンションや一戸建てなど、所有者本人が住まう中古住宅の多くは、一般個人が自宅を売却するものであるために事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡とならず、その売買価格には消費税がかからないのです。

不動産業者所有の不動産への消費税

但し、不動産会社が売主となって中古住宅を売却しているケースでは消費税がかかりますので、ご注意ください。

また、消費税は、建物部分についてのみかかります。

仮に総額3500万円のマンションで、そのうちの建物価格が1500万円であれば、1500万円にのみ消費税がかかり、土地部分の2000万円にはかかりません。

1500万円の建物価格部分にかかる消費税は、8%の現在は120万円となります。

10%になると150万円となり、今(平成29年9月1日)より30万円高くなりますが、物件価格3500万円に対して10%課税されるわけではなく、350万円になるわけでは有りません。

消費税は不動産価格すべてにかかるわけではなく、建物の部分だけにかかるもなのです。

不動産業者の仲介手数料の消費税

中古住宅(中古マンション・中古一戸建)の多くは不動産仲介業者の仲介(媒介)によって売買が仲介さて取引されています。

この不動産仲介業者へ支払う仲介手数料は、消費税の課税対象となるので課税されています。

個人所有の不動産売却で消費税がかかる場合とその納付方法

マンションや一戸建て住宅を売却した際に消費税を受け取った場合、売主様の状況によって消費税を納める必要があるかどうかが変わることは先にお伝えした通りです。
具体的には、次のどちらのケースに当てはまるかチェックしてみてください。

(1)個人( 消費税の免税事業者の場合
2年前の課税売上が1,000万円 以下  →  もらった消費税を納める必要はありません。全額が譲渡所得になります。

(2)個人( 消費税の課税事業者の場合
2年前の課税売上が1,000万円 を超える →  もらった消費税は来年の確定申告時に消費税申告書を作って申告納付します。

課税売上とは、給与以外の税金がかかる所得のことです。
サラリーマン大家さんなどで、給与以外に所得が無い場合は(1)になります。
副業などの収入が1,000万円を超える場合は消費税を納める必要があるので注意しましょう。

もう一度重要なことですから確認しておきますが、消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の輸入とされていますので、一般個人が売主であるご自身用住まいの売却の場合には消費税が課税されません!。

売主自身で住んでいる住まい用の住宅は、一般個人が自宅を売却するものであるために、その売買価格には消費税がかからないのです。


但し、不動産会社が売主となって中古住宅を売却しているケースや不動産会社ではない不動産会社以外の事業会社では消費税がかかりますので、ご注意ください。

最近多い取引事例で消費税の取り扱いについて

コーラルで最近多く取り扱っている売却の中で消費税を考慮すべき事案があります。それは、所有者(売主)自身が過去に居住しており、その後地方転勤などで現状収益物件として賃貸に出しているマンションを売却した場合の消費税の取り扱いです

購入した当初は売却物件に住んでいて、その後転勤などで否応なく賃貸に出される場合もあると思います。このような場合でも、売却物件は消費税の対象となります。過去買った時の状況が適用になるのではなく、現状どのように売却物件を使っているかで判断されるのです。
消費税を納めないで済むケースとしては、賃借人が退去し空室の状態で売り出す場合です。その場合であっても、賃貸の募集をかけると消費税の課税対象になりますから注意しましょう。

消費税額は

消費税額は以下の計算で出します。

税額 = 課税標準 × 8%(8%のうち1.7%は地方消費税)

※課税標準とは、
税金の課税対象(課税物件)となる物や所得などから税額を算出するためには、その物や所得などを数量や金額で表す必要があります。この数量や金額などを課税標準と言います。
不動産売買では売買代金のことを言います。

では、不動産売買時の消費税額を決める課税標準額(売買代金)はどうやって割り出すのでしょう。

土地と建物部分の価格の決め方

課税標準額(売買代金)は土地と建物それぞれについて割り出す必要があります。
では、どうやって土地と建物部分の価格を決めるのでしょうか。単純に半分半分にするわけにもいきません。

一番良く使われる方法は「固定資産課税台帳記載事項証明書」という対象となる不動産のある役所でもらえる書類を参考にする方法です。
固定資産課税台帳記載事項証明書はその名の通り、市区町村が固定資産税を徴収するにあたって「土地の価格、建物の価格」を決めた金額が書いてあるものです。この価格の「土地」と「建物部分」を見比べ、価格の割り振り方を決めるのです。
建物と土地は通常売買金額に対する按分にて決める場合が多いです。

消費税が課税されない非課税取引とは?

消費税の性格(消費することで税金がかかること)上、課税の対象としてなじみにくいものがあります。この取引には消費税は非課税になります。

不動産において発生するもののうち消費税の対象にならない取引は以下の取引です。

〇土地の売買代金
〇住宅ローンの返済利息・保証料
〇火災保険料

消費税の免税事業者とは

事業を行っていると消費税を預かり、預かった消費税を納付する義務が発生します。

この義務は、個人事業主であれば前々年、法人であれば前々事業年度(=基準期間)に1000万円を超える課税売上高がある場合にのみ適用されます。
つまり基本的には、該当する年・事業年度の売上高が基準に満たなかった場合に、免税事業者となって消費税の納付義務を免除されることになります。
ただし、前年・前事業年度の上半期(6ヶ月間)の課税売上高または給与などの支払額が1,000万円を超えれば課税事業者になります。

なお、新設された法人に関しては基準期間がないため、初年度と次年度は自動的に免税事業者となります。
しかし、資本金や出資金が1,000万円を超える法人は免除されない特例があったり、1,000万円を超えない場合でも初年度の上半期(6ヶ月間)の課税売上高または給与などの支払額が1000万円を超えれば2年目でも課税事業者になります。

もっと詳細を知りたい方へ

不動産売却時の消費税について、もっと詳細を知りたいという方は、不動産ジャパンで消費税特集しております。
ぜひ、ご参照してみてください。

不動産ジャパン・不動産売却時の消費税特集

不動産売却時の税金は税理士に相談を!

税金については、毎年何かしら内容が変わります。
従いまして最終的な税金額とその確定申告&納付をされる前に、ぜひ税理士に確認相談してください。
特にマイホームなど居住用の不動産については政府の政策により色々な特例がある場合も多く、適用されることによりメリットも多くありますが、反対にデメリットにも遭遇しかねないこともあります。
適用条件は必ずあり、ちょっとした期間の差や条件を満たしていないだけで特例は受けれないこともあり、この場合大きな損失となり何十万〜何百万と損失が出ることもありえます。
税務問題は多岐にわたりますから、税理士にも専門性があり、不動産専門の税理士に相談したいものです。
もし、不動産専門の税理士をご存知ない場合、コーラルではご紹介しております。

不動産売買には専門の税理士を利用しましょう。

不動産売買時は何か多くの税金が関係してきますが、その税金は毎年変更になるケースが有りそのすべてを把握することはとても難しいことです。その為必ず事前に確認すべきと心得ましょう。

(1)不動産売買時の税金概要が知りたい・相談したい
(2)相続時の税金対策が知りたい・相談したい
(3)その他、税金のなんでも相談したい
など、不動産専門の税理士に相談すべきことはたくさんあります。

コーラルには、不動産専門の顧問会計士との取引があります。
不動産を守る・売る・買う・相続するときの税金、資金繰りに強みをもつ会計事務所です。お気軽にお問い合わせください。


パイロット会計事務所、山田寛英






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代表 山田寛英 (公認会計士、税理士)


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