マンション売却、戸建て住宅売却、マンション売買、不動産売却、仲介手数料無料、査定、マンション購入、戸建住宅購入、専門店

一般媒介、専任媒介、専任媒介で売れない時の一般媒介への解約・変更など媒介契約の種類と内容をご説明します。

一般媒介、専任媒介、専任媒介で売れない時の一般媒介への解約・変更など媒介契約の種類と内容をご説明します。

媒介契約について(一般・専任・専属専任)


コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介契約』です。
しかし、『一般媒介契約』でも構わないと考えています。


弊社に限らず、不動産会社に不動産売却を依頼する場合は、必ず媒介契約を締結することになります。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、どれにするかは売主様が選ぶことになります。
それぞれの主な違いについては、下の比較表を参照してください。

コーラルではどの媒介契約を選んで頂いても構いません。売主様に選択して頂いています。

一般媒介契約

一般媒介契約の場合、売主は複数の仲介会社に売却を依頼することができます。一般媒介には、他にどの仲介会社へ依頼したのかを明らかにする「明示型」と、どこに依頼したのかを言う必要のない「非明示型」 があります。

専任媒介契約

一般媒介が複数の仲介会社に媒介を依頼できるのに対して、専任媒介契約は1社のみに媒介を依頼する契約です。 売主の依頼を受けた仲介会社は、7日以内に指定流通機構(レインズ)へ情報を登録する義務があります。また、契約期間中は2週間に1回以上、販売活動の状況を文書で売主へ報告します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介は、専任媒介よりも仲介会社側の義務が重くなり、仲介会社は5日以内に指定流通機構(レインズ)に登録する義務、契約期間中は1週間に1回以上、販売活動の状況を文書で売主へ報告する義務が発生します。

媒介契約の比較表


内容一般媒介 専任媒介専属専任媒介
契約の有効期間制限無3か月以内3か月以内
複数の不動産会社への依頼不可不可
指定流通機構(レインズ)への 登録義務媒介契約締結後 7日以内媒介契約締結後 5日以内
販売状況の報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上
売主自身が発見した買主との  直接契約不可



それでは、この3つの媒介契約の一般的に言われるメリット・デメリットについて比較してみます。

「各媒介契約」のメリット・デメリット


一般媒介契約のメリットデメリット

メリット
•いつでも解約は出来ますし、書面でなく電話で解約できます。
•いくつもの不動産会社に売却を依頼できます。


デメリット
•レインズへの登録義務が有りません。
•不動産業者には販売活動の報告もなく広告を作成する義務もありません。
•いつでも解約できてしまうので営業に力が入らなくなる可能性があります。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受けることはまずありません。
•ハウスクリーニングなどの無料サービスが通常有りません。



専任媒介契約のメリットデメリット

メリット
•他不動産業者への売却依頼が出来ないので営業に力が入ります。
•媒介締結後7営業日以内にレインズへ登録が義務とされているので、不動産情報が回りやすくなります。
•2週間に1回以上の報告義務があるので定期的に販売状況を把握できます。
•購入者を自分で見つけたときは、直接の売買契約が出来ます。
またこの場合報酬を不動産会社に支払うことはなくなります。
••ハウスクリーニングなどの無料サービスが通常有りません。


デメリット
•依頼した業者の売却方法が気に入らない場合でもすぐには解約できません。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受けることが有ります。



専属専任媒介契約のメリットデメリット

メリット
•他不動産業者への売却依頼が出来ないので営業に力が入ります。
•媒介締結後5営業日以内にレインズへ登録が義務とされているので、不動産情報が回りやすくなります。
•1週間に1回以上の報告義務があるので定期的に販売状況を把握できます。


デメリット
•依頼した業者の売却方法が気に入らない場合でもすぐには解約できません。
•購入者を自分で見つけても、直接の売買契約が出来ません。
•中途解約する場合、それまでかかった経費の請求を受けることが有ります。


媒介契約締結の前に

ヤフーやグーグルで「不動産売却」や「マンション売却」、「中古マンション売却」や「中古戸建売却」「中古住宅売却」のキーワードで検索すると、1ページ~2ページ目に有るサイトのほとんどが売却ガイドなるサイトになりますね。
これらのサイトでは必ず一般媒介契約を勧めています。
なぜ、これらのサイトが一般媒介契約を勧めるのか?
あなたは、その売却ガイドのホームページやブログ本当に信用できますか?
これらのサイトを読んでみると不動産の売却で間違わないようにと色々な手法が紹介されていますが、最後はどれも査定サイトに誘導されることにお気付きでしょうか?
またどのサイトも一般媒介契約ばかり勧め、専任媒介契約をすることがとても悪いことのように言われていますね。
はたして、本当にそうなのでしょうか?

売却ガイドサイトの現状とは

先にも記しましたがこの売却ガイドのサイトのほとんどが一般媒介契約を勧めていますね。
これはどうしてなのか?
実は売却ガイドのサイトのほとんどがアフィリエイトサイトで、査定サイトに誘導しているだけにすぎないのです。
ここでアフィリエイトサイトとはどのようなサイトのことか?

まず、アフィリエイトとはどのようなものなのか定義しておきましょう。
アフィリエイトの本来の意味は「提携すること」です。
パソコンの世界で、主にウェブサイトの作者と通販サイトとの「提携」を指します。ウェブサイトの作者が自分のページで商品を紹介し、それを読んだ人が通販サイトでその商品を購入したら、一定額の謝礼がウェブサイトの作者に支払われるというものです。
ウェブサイトの作者は商品を紹介する際、特別なアドレスへのリンクを張っておきます。このアドレスは誰のページから購入しに来たかが通販サイトにわかるようになっており、謝礼を正確に支払えるのです。仕組み上、自分のページ経由で購入してもらわないと、作者は謝礼が受け取れません。

もうお分かりですね。

売却ガイドのほとんどがこのアフィリエイト登録サイトです。
皆様は売却ガイドサイトやブログからアフィリエイトシステムに登録した査定サイトに誘導され、その査定サイトで査定依頼された情報が、その査定サイトと提携している不動産会社に運ばれ不動産会社から査定サイト運営会社に謝礼が支払われる仕組みに貢献していることになっているのです。
査定ガイドサイトはアフィリエイト業者を経由して、実績に応じて報酬を受け取ります。
アフィリエイトサイトが悪いとか、査定サイト運営会社がダメとこ言うつもりは少しも有りません。自分の所有する不動産の査定を複数の不動産会社に一括で依頼できる査定通販サイトはとても便利ですし、また複数の査定を取ることもとても良いことです。コーラルも実はこの査定サイトと提携している事実も有ります。
ただ、ここで問題したいのは、一般媒介契約が良で、専任媒介契約が悪なることのように言われていることです。
一般媒介契約が良いところもあれば、専任媒介契約、専属専任媒介契約の良いところもあるのです。
どの契約を選ぶのか、それは売却主の考えと行動力、及び勉強力に他ならず、なんでもかんでも一般媒介契約が良いとは限らないのです。
また、アフィリエイト登録サイトはその内容に責任が全くありません。書かれていることの責任所在がどこにもないんです。
皆さんは、責任所在のはっきりしないサイトを信じることができますか?。私はできません。
コーラルは実際に不動産会社として営業している会社です。そのコーラルが書いていることには文責があり、責任をもって書いています。
この責任の所在の明確性。
とても比較になるものではないと言えるのではないでしょうか。


不動産査定一括サイトの良し悪しについて

最近流行の不動産一括査定サイトでも上記一般媒介契約を積極的におススメしていますね。これは一括査定サイトの特性ですが、査定サイトは通常ウェブサイト制作会社が運営を行っておりますので不動産会社が運営してはおりません。
もし仮に売却検討者様が査定サイト経由で6社の不動産会社に査定依頼した場合、査定サイト運営会社は6社の不動産会社から1万円づつ、合計6万円の利益を得ていることになります。査定依頼を数社に一斉にしてもうことが査定サイトを運営している会社が儲かるように出来ているからです。
この謝礼は通常1件1万円。
1社の査定依頼より2社、4社の査定依頼、それより6社の査定依頼の方が査定会社は2倍、4倍、6倍もの儲けが不動産会社より入るシステムになっているから少しでも多くの不動産会社を指定して査定依頼させたいのです。
このことが悪いということではありません。
複数社に査定依頼することはとても良いことですが、この一斉査定サイト依頼の場合、どうしても媒介契約依頼を受けたいがため、また経費を掛けて査定取得している為、査定依頼を受けた不動産会社は市場性価格よりも売主受けする成約できそうもない高い価格査定することになります。
コーラルではなるべくこのようなことが無いようにしていますが、過去に調査した結果から、一括査定サイト経由の場合の査定価格はコーラルホームページからの直接査定依頼より1割から2割高くなっていることがあることも事実です。
この査定サイト経由の価格で成約出来れば良いのですが、あまりに高い査定額の為、まず成約することは有りません。
皆様はなぜ査定するのですか?。
この本来的な意図がぼやけてしまうことが一括査定サイトには有ります。


以下では、それぞれの売主様の状態でどれを選べば間違いがないかを見ていきたいと思います。

媒介契約の選び方について

媒介契約にはそれぞれ一長一短が有ります。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約には良いところ不便なところそれぞれ有ります。
媒介契約の選び方は媒介契約の一長一短を知り、ご自分に合った媒介契約を収取選択することが最も重要なことと考えます。
言い換えれば、売主様の目的は何なのか、このことを十分に考え実践できる媒介契約を選ばれることが良いのではないでしょうか。

売却で下記のことが実践できる方は「一般媒介契約」をお勧めいたします。

①不動産会社任せにしない方。
②サイト掲載の確認を頻繁にできる方。
③現在の不動産売買市場動向を確認し把握できる方。
④自分の考えや思いをストレートに伝えれる方。
⑤売却がスムーズにいかない場合に不動産会社に買取を希望している方。

また、下記の方は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」をお勧めいたします。

①ご自分の仕事や家事などが忙しい方。
②全く不動産売買を知らない方や知ろうと思わない方。
③売却を任せる不動産会社以外に、友達や知り合いなど不動産会社勤めの方がいる方。


コーラルの考え

コーラルがお勧めしている媒介契約は通常『専任媒介契約』です。
しかし、『一般媒介契約』でも構わないと考えています。

なぜ専任媒介契約をお勧めするのか、それは以前は一般媒介の最大のメリットであった、「窓口を増やしてより多くの購入希望者にアプローチができる」という利点が、現代ではあまり当てはまらないからです。
インターネットが普及していなかった時代には、不動産会社の独自のネットワークと、紙媒体の広告戦略が販売活動の中心でした。

また、このような販売活動は非常に手間と費用がかかるため、単独の不動産会社が自社の物件情報を市場のすみずみにまで届けることには限界がありました。このような時代には複数の不動産会社に売却を依頼することに十分なメリットがありました。

インターネットが普及した現代では、一般媒介があまりメリットのないものになってきました。

インターネット時代の現代では、不動産情報ネットワーク「レインズ」に物件情報が登録されれば、どの不動産会社でも即座に売却物件の情報を知ることができます。このネットワークにより、物件を探している人がどこの不動産会社に訪問しても、あなたの物件が購入対象の一つとして紹介されます。

また、レインズ以外にも、インターネット上の不動産紹介ポータルサイトや各社ホームページなどに物件情報が掲載されますので、不動産の購入をお考えの方が自宅のパソコ ンから直接あなたの物件情報を探すことができます。
一昔と違い、一般媒介でなくても、専任媒介であっても、基本的にはどちらも同じように幅広く購入希望者にアプローチできるのです。

不動産会社にとってみれば、専任媒介契約は「あなただけにお任せします」と言われることです。このため、売主であるあなたのために販売戦略をしっかり計画し、広告掲載やオープンハウスの開催など積極的に売却活動を行うことができます。
反対に、複数の不動産業者と一般媒介を結んでいる場合、不動産会社にとってそこまでの販売活動を行うのは難しいのが現状ではないでしょうか。

例外もあります。
希少価値のある人気の物件であれば、それほど多くの営業経費をかけないで購入希望者を見つけることができるため「一般媒介」であっても不動案会社は積極的に購入希望者を探してくれます。
このような物件であれば、複数の不動産会社と一般媒介契約を結んで条件の良い購入希望者を見つけてくれた仲介業者にお任せするのがよいでしょう。
しかし、一般的な物件であれば、信頼できる不動産会社を探して「専任媒介契約」をすることをおすすめします。

一般媒介契約の場合、売主の利益よりも優先順位がまず他社より早く成約することになるため、買主からの値下げ価格交渉にも甘くなり、結果的に売主の利益を損なうことになることも考えられます。また売却活動報告義務が有りませんから、売却活動で知りえた購入者の動向や市場の変化をしっかりと売主にお知らせすることもしていないことが多いです。
逆に、専任媒介契約であれば、売却が決まれば確実に仲介手数料を得ることができます。自然とその物件を売却することに力が入ります。また、買主の利益を最大限に考えることになるため売主にとっても少しでも高く、しかも早期に売却できるチャンスが広がるということです。
しかも売却活動報告義務に係らず、少しでも売主に売却活動で知りえた購入者の動向や市場の変化を報告したりすることで高額成約になるように積極的になり意見具申も真剣になります。
情報発信受信現場も大きな様変わりをしています。
今日の不動産売却の情報発信受信の手段は一昔前と違いとても多くなったこともあり、以前であれば買主を探すための情報収集には大きな限界があったのですが、今は不動産流通機構【レインズ】で全国津々浦々の不動産業者に物件情報を発信できる時代になりました。
今の時代は、このレインズシステムが有るので、売却依頼した不動産業者だけで物件を売る時代ではなく、レインズに登録して不動産業界全体で売っていく時代になったのです。
また、各不動産業者は必ずというほど自社ホームページを待っています。このホームページに売買物件を登録して購入者誘導を図ることが営業の生命線となってもいます。
不動産はどの物件も世界に同じものが無く1つしかないのですから、専任媒介契約で売却依頼した不動産会社が両手仲介にこだわらない限り、大手不動産販売会社の売買専門ホームページにも、大手不動産販売ネットワークのホームページにも掲載され広く買主を探すことになってきています。
今の時代、大手不動産会社に売却依頼しなくても、どこの不動産会社に依頼しても両手仲介にこだわらない限り、売却物件情報は全国津々浦々にいきわたるようにネットワーク構築されているのです。それどころか両手仲介を積極的に模索している大手不動産販売会社よりコーラルの方が売却物件の掲載場所、発信場所は多いと言えます。
ですから、コーラルでは、専任媒介契約で信頼のおける不動産業者に売却を任せることをおススメします。

現在の不動産市場では、インターネッ トでの販売戦略とその他の販売戦略を組み合わせて、広くたくさんの購入希望者にアプローチし、短期間に有利な条件で売却することが大切になっています。
このような戦略を立てることができる不動産会社を見つけることは売却の成功をより早く確実に享受することが可能となります。


どのような場合にも専任媒介契約か?

下記の方は一般媒介契約でも構わないのではないでしょうか。
①不動産会社任せにしない方。
②サイト掲載の確認を頻繁にできる方。
③現在の不動産売買市場動向を確認し把握できる方。
④自分の考えや思いをストレートに伝えれる方。
⑤売却がスムーズにいかない場合に不動産会社に買取を希望している方。

また、上記以外でもプライバシーを最重視する売主様は「一般媒介契約」をお勧めいたします。
不動産の売却をなるべく他人には知られたくない場合は、新聞折込チラシなどの紙媒体の広告に掲載しないことはもちろん、「レインズ」への登録もしないことがあります。

レインズに登録すると、すべての不動産業者に物件の売却情報が流れてしまいます。
また売却成約時には基本的に売却情報を登録する必要があるため、いついくらで売れたという情報も知られてしまいます。
このような理由からレインズに登録しないで不動産会社の独自のルートだけで販売活動を行うのです。
レインズに登録したくない場合は、「一般媒介契約」にする必要があります。「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」はレインズへの登録が義務付けられているためです。



媒介の報酬は成功報酬

 宅建業者は、売買等の契約を有効に成立させたときに、はじめて媒介報酬を頂くことができます。
通常は、契約を成立させたときに報酬の半額、決済時にその残額を頂いております。
しかし、その契約がローン条項などで解除された場合等は、報酬は返還されます。




1.コーラルの不動産売買は仲介手数料(通常は物件価格×3%)が最大無料!

2.売却ご依頼いただく期間は1ケ月間から可能!

3.設備保証 & 緊急駆付けサービス の安心付き売買仲介!
プレミアム・オーナーズ・デスク

4.ホームインスペクション(建物診断)& 瑕疵保険付き売買仲介!
(既存住宅売買瑕疵保険)

5.ネットとリアルの広告量の多さに自信有!

6.内覧時は、必ず当社社員が立ち会い物件をアピール!

7.コーラル独自の販売手法の数々で成約額&手取額アップ!


無料査定はここをクリック

↓↓↓

powered by QHM 6.0.11 haik
based on PukiWiki 1.4.7 License is GPL. QHM

最新の更新 RSS  Valid XHTML 1.0 Transitional

マンション売却、マンション購入、不動産売却、不動産売買、江東区,墨田区,中央区,千代田区,港区,新宿区,渋谷区,文京区,中古マンション売却査定、戸建て住宅売却、任意売却、マンションを売る、マンションを買う、任意売却専門店、仲介手数料【定額0円、無料、半額、定額30万円、業界最安値、1%、2%】、瑕疵担保保険,住宅設備延長保証,緊急駆けつけサービス,無料価格査定、売却情報、売るには買うにはのご相談は売買専門店、不動産コンサルティング会社、ホームステージング、物件演出、最終手取り額の多い不動産会社、不動産業者、価格上がるか下がるかの判断、足立区、江戸川区、荒川区、北区、練馬区、中野区、杉並区、世田谷区、目黒区、大田区、武蔵野市、三鷹市、狛江市はじめての方でも安心売却、新築一戸建て購入、不動産業者・不動産屋・不動産会社