マンション市況はどうなっている?、今は売り買い?

コーラルでは、毎月100組以上のご売却査定とセカンドオピニオンサービスによる売却相談、またそのうち内20組~30組の対面による訪問査定を実施しています。

この状況なことで、少々お伝えしたほうがいいかもしれない変化が有るので、この場でそのことをご報告します。

ズバリ、その変化とは、

それは中古マンションを購入検討する方が、今現在ものすっごく減ってきたということです。

テレビや新聞、ネットなどのメディアでは去年1年間の統計の結果、新築マンションの売買取引数より中古マンションの売買取引数が上回って増加傾向にあると言っています。

確かに今年2017年に入り、当初は中古マンションへの人気の現れか、とても問い合わせも多く、また内覧も多く、また成約もかなりの数となり、今年2017年は中古マンション全盛期になるような予感が有りました。

しかし、2017年2月後半から現在にかけて大きな変化がありました。

それは、中古マンションを検討する方が大きく減ったことなのです。

その理由は購入希望者にすべて聞いて統計取ってきているわけではないので定かではありません。

しかし、明らかに3年前、2年前、去年と比べお問い合わ数は落ちています。
例えば、2014年を100として2015年は105、2016年は120、2017年の今年は50などの数値では無かろうかと思われるほどです。

しかもこの2017年の50は価格帯5000万円以下のマンションに集中してきました。

6000万円を超える価格帯はほぼ全滅と言える状況なのです。

この状況はコーラルだけの現象かと思い、すぐさま知人友人過去取引有る何百社という不動産仲介会社の仲間へも確認しました。

その結果、やはりどこも似たり寄ったりな状況なのです。

データという数値では表すことは出来ませんが、6000万円を超える価格帯のマンションへの問い合わせが激減し始めているということなのです。

ここで、このページを読んで頂いている方は「あ、あれっ、な、なんで??」って思われているでしょう。
それもそのはずです。だって、現在の新築マンション市況は高値であることはあきらかで、新築が欲しいけども予算が届かないため中古を・・・という方が多くなっていたのではないかと思われているからですね。

しかし、その状況に待ったがかかった状況になってきたのです。
言い換えると、急激に中古マンションの購入検討者が減ったのです。

さて、何故でしょう?、何故このような状況になっているのでしょう?

それには3つの理由(状況)が考えられます。

①朝鮮半島情勢が危ういからマンションを買うどころではない。
②EU、中東、中国など世界情勢の動向を見てこれからを判断したいから。
③新築マンションの値引き額が大きくなっていて、しかも即入居可の新築マンションが増えているから。

①と②はわたしたちの力ではどうしようも無いことなので諦めるしかありません。
早急なる解決を期待するばかりです。

でも、確かに、未来に対して安心という気持ちが持てない状況ではマンション購入など二の次になることでしょう。
東日本大震災後でも豊洲など売買が一時めちゃくちゃ少なくなったことを考えると頷けることではないでしょうか。

問題は③です。

新築マンションの値引き額が大きくなっていることは、本当です。もう凄いことになっています。

近郊、郊外エリア、23区でも新築マンション供給数の多かったエリアの完成済み即入居可の物件で値引きしていないところはないのでは?と思えるくらいです。

この傾向、新築マンションの売主はマンションデべさんなので、どうしても決算が気になるらしく例年見受けられることなのですが、

しかし今年は様相が去年までとは違っています。

住宅ジャーナリストの榊先生も言われていますが、あの値引きしないことで有名な会社Sさんでさえも水面下で値引き販売をしています。
これは友人の不動産業者経営者に聞いたことなのですが、な、なんと約2000万円もの値引きを引き出した強者もいるらしい状況なのです。
もちろんその値引きマンションは価格が1憶オーバーだったらしいのですが、これっていままででは考えられません。

例えば、23区の中である西部にある区の新築マンション販売価格が7000万円オーバーとしましょう。この価格帯でも0.5割~1割程度を当たり前のように引いてくれる状況なようなのです。

これでは中古マンションは太刀打ち出来ません。

新築マンションで500万円から700万円も値引きして買える状況ならば、あえて中古を選ぶ理由がなくなりますから。
このような状況下で、しかも現在の金利を考えれば中古マンションを探す方が少なくなって当然と言えば当然なのかなって思えます。

今までは中古マンションの魅力と言えば新築マンションとは違い、購入から入居までが1ヶ月~3ヶ月程度で即入居が可能なことでした。
完成が数年先の新築マンションの場合は入居直前の金利が適用されるため金利不安がありました。
しかしながら完成済みで即入居可能な新築マンションであればどうでしょうか?中古よりもスムーズに入居できますから中古マンションの優位性もなくなります。しかも今は過去に類を見ないくらいに低金利ですね。
しかも、購入価格も引いてくれて、場合によっては諸費用も引いてくれたり、引越費用も面倒を見てくれたり、さらには購入した後のアフターフォローも中古マンションより安心感があります。
このような状況では、余程魅力的な立地と価格でない場合には私でも新築マンションを買ってしまうでしょう。

このように、購入希望者はある条件のもと、新築マンションに流れていて中古マンションには不利な状況なのです。

売り時は去年までという不動産業者まで出てきています。

新築マンションが値引きしている以上、それ以上に価格を抑えなければ中古マンションは選ばれません。

日本人はやはり新築が大好きなのです。

いくら中古マンションに購入者向けサービスを付加しても新築マンションに付加されている数々のサービスには勝てないのです。
それでもどうしても中古マンションを売るしかないのであれば、価格競争に巻き込まれることを覚悟しなければいけません。

現状は、売り時感がなくなった一方で買い時感が出ています。

しかしまだ購入検討者も全力では動いていません。

それは3つの理由(状況)のうち①と②が有るからです。

しかし、この①と②がソフト的路線で解決しその後の世界情勢が安定し始めたらどうなるでしょう。

この場合はチャンスです。
これは新築だけでなく中古もです。

新築マンションは、今、どうしても決算のために成約しなければいけません。その結果なりふり構わない値引き攻勢で成約を得ています。
しかしこの状況も在庫が捌き切れば終わります。
その後、新しく開発され建築されているマンションはとても少ない状況です。
2020年、東京オリンピックが開催されることで、今建設需要は旺盛です。その結果、建築単価は高止まりしていて落ちる気配が有りません。
公共工事は、計画されたものはその完成まで止めることは出来ないのです。

オリンピックの影響もあり、また政府のインバウンド経済政策もあり、日本には過去類を見ないくらいの外国からの来日客が見込まれています。
実際、すごい数の来日観光客が押し寄せようとしているのです。
その結果、ホテルが足りません。
ホテルとマンションの開発地は競合してきています。駅徒歩数分の場所ならば今はホテルが優位に立ち、マンション業者は用地取得も出来なくなっています。
この結果、さてこれから先どんなことが起こるかです。
新築マンションは駅徒歩10分を超えると成約が難しく、その結果、マンションデべも余程、用地取得価格に魅力が無ければ仕入れしないでしょうから、
この先、新築マンション供給戸数は激減する可能性があります。
世田谷区、江戸川区などはその可能性がとても高い可能性で考えられます。

このときこそもう一段の中古マンションブームが到来すると考えられます。
この時期は、おおよそ今年後半から来年末までと考えています。早ければ今年夏開け9月という可能性もあります。

皆さん、今、どうしても売るしかないのであれば仕方ありませんが、今は中古マンション売買市況は決して良くありません。
しかし、この状況は一変する可能性があります。それは①と②の状況次第ですが。
今がどうしようもない状況であるなら、少々焦ったって仕方ないと割り切り、もう一度市況が良くなる一時に賭けてみることも考えられては如何でしょう。

ここでコーラルからのご提案をします。

価格帯により販売時期を変更することを考えてみてください。

販売価格が4000万円以下の場合、ぜひ、今動くべきです。

今、購入希望者はこの価格帯たくさんおられます。その理由は是非コーラルにお問い合わせして確認してみてください。

また、4000万円を超える価格帯である場合、これから先の販売時期によっては売主に有利になる時期がもう一段待ち構えていると考えられますから、その時期に合わせて売却活動しましょう。
この時期とその理由も、ぜひコーラルにお問い合わせいただければお教えいたします。

なお、コーラルへのお問い合わせは、この項の担当である 市場調査室の 井上 を指名して頂けますようお願い致します。







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