ついに民泊新法施行!!まさかの不動産業界にも波紋が!?

ちまたで話題の民泊ですが、最近6月15日に民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行され、民泊営業をやめたという声や、登録業者が少ないと言うニュースを一度は目にされたことも有るのではないでしょうか?

ここで民泊新法については割愛しますが、簡単に言うと、今まで民泊営業を許可を取らずに行っていた(いわゆる闇民泊)事業者に、登録条件を民泊用に緩めるので登録して営業してください、と言う新しい宿泊事業のルールですが、今までに比べると(と言っても、今までは旅館営業法や、簡易宿泊所営業、下宿営業等しかなく、一部特区民泊は存在しておりましたが、一般的に個人宅や空き部屋を簡易的に宿泊施設として登録して営業する法律は、厳密には無かった為、既存の法律に照らし合わせてですが)、登録はしやすくなりましたが厳密に法律が施行されたため、今まで営業していた民泊をこれを機会に辞める、と言う事業主が急増致しました。

住居の空き部屋、個人所有していて使っていないマンションの一室、海外赴任や出張時、使わない期間などを短期的に民泊として貸し出していた方々が、『外国人や旅行者との交流を楽しみにしていたが、法律違反はしたくないのでこれを機会に民泊を辞める』と、撤退を決めたり、地域の活性化の為にと営業していた方も『家主不在型だと土地が住居専用地域のため登録できず、家主同居型だと、家主の不在時間1時間以内の問題で難しい』として、事業を取りやめた、と言う話も聞きます。

このようなケースはまだ、今まで持っていて使っていなかった部屋やマンションの一室等を有効活用と交流などの、いわゆる趣味と実益を兼ねて経営されていた方々で、個人の収入や楽しみが減ってしまうと言うことはありますが、不動産売買となるとほとんど影響は有りません。

実は民泊新法施行前には、事業として経営するために新たにマンションを区分所有して営業をしていたり、数部屋に留まらず何部屋もマンションを所有し、『民泊という事業への投資』として事業展開している、という方もいらっしゃいました。

そこで6月15日の民泊新法施行により、旅館業界、簡易宿泊業界の他に、なんと不動産業界にも影響が実は出てきているんです。

民泊新法施行と聞いて、旅行業界に影響が出るなとは容易に想像がつきますが、まさかその余波が不動産業界に来るなんてと、施行前には思いつきもしませんでした。

ではなぜ不動産業界に影響が出てきているのでしょうか?

それは先ほど簡単に説明しましたが、マンションを民泊事業用に所有していた方々が、民泊新法施行により面倒な手続き等を諦めて、施行前や施工後の今、まさに2018年の6月に売りに出し始めたのです。

もともと民泊と言う事業への投資用に所有していた物件ですので、事業を辞めてしまえば不要の産物です。

他の投資への資金源として、早めに現金化しようとします。

ここで2つの方向から、この民泊用に所有していた不動産の所謂、“売り時”か“買い時”、持ってる物件をどうするのが得か、はたまたそうやって売り出された物件を購入するのは得かを予測してみたいと思います。

民泊用不動産を所有している場合

先ずは民泊事業の運営の為、投資用としてマンションを所有していた場合ですが、その前にこんな話を聞いたことは無いでしょうか?

最近よく耳にするようになりましたが、2020年の東京オリンピックに向けて不動産は上昇し、その後下がると言われていますが、実はもうすでに不動産市場は『ピーク気味だ』と不動産関係者は薄々感じています。ピークの後には何があるでしょうか?

もちろんご想像の通りです。

80年代後半不動産バブルを始めとした、バブル経済が日本に蔓延し、日本中が浮かれて物を買いあさり、不動産を所有していました。
中でも都市部の不動産は『上りはするが、下がらない!』と不動産神話が叫ばれ、住居用だけではなく多くの人が投資先に不動産を選んでいました。

その後、何が起こったでしょうか?

皆様もご存知の通り、平成の大不況へと突入します。

下がらないと言われていた都市部の不動産価格が下がり始め、一度下がり始めるとドミノ倒しの様に次々と連鎖が起きます。

一度崩れてしまったものは下がりきるまでは誰にも止めることが出来ません。

細かくは経済の話になりますが、そんなことがバブル崩壊後、数々の試練を乗り越え、世界大不況のきっかけともなったリーマンショックを乗り越え、ようやく経済が安定してきた所に降りかかるかもしれない!と言う、俄かには信じられない、信じたくない話が経済界から秘かに囁かれるようになりました。

2010年代中旬のつい最近までは、東京の一等地の高額マンションが飛ぶように売れていて、特に億ションは建つ前から完売、建設後にはマンションが買値より高く売り手が付き、住居用だけではなく投資用に購入する方が急増しました。

ここで注目したいのは、こういった投資用マンションを購入していたのは海外の投資家達です。

もちろん日本の投資家達もおりましたが、海外の投資家達は潤沢な資産を更に純増するため、常にアンテナを張っています。

『東京の一等地のマンションは高値になる』、『投資先として魅力的だ』と、次々に居住用ではなく投資用に億ションが飛ぶように売れ、更に売り出してもすぐに買い手が付き、まるでバブル期の様な状態に、一部の都市部のマンションはなっていました。

そこにきて、2020年の東京オリンピック前には売り抜きたい!と、早めに手放そうと市場に高額マンションがチラホラと売りに出されるようになってきています。

この様なマンションを購入出来る人は限られてしまいますが、もし経済が先行き不透明、又は下降傾向だと予測されて、まず人は何から手放すでしょうか?

あなたならどうしますか?

私ならもし不動産や株を所有していたら、とりあえず現金化します。

金などに変えたり、現金も円だけではなくドル、ユーロなど比較的安定紙幣だと言われている通貨に一度資産を移して、動かしやすい状態に早くしたいと思います。

まさに今、そのピーク状態を迎えていると言われているのです。

あれ?民泊のマンションとどう関係あるの?と思われた方もいらっしゃると思いますが、実は投資用に民泊を経営していた方たちも、同じ状況なのです。

一般住居用のマンションも高額マンションに限らず都市部で建設ラッシュが続き、沢山のマンションが建設されてきました。

そこにきて今、高額マンションに限らず停滞気味だと秘かに囁かれているのです。

また、一部の海外投資家達は日本の民泊事業へも参入していました。

その投資家達も、民泊新法施行によって民泊事業を廃業し、6月15日を境に撤退していると聞きます。

そんな状況の中、民泊新法が施行され、手元にあるマンションをどうしようかと考えた時に、一刻も早く売り抜いて一度安定資産へと移し、その後に備えようとするのでは無いでしょうか。

高額マンションンに限らず、市場には建設後売れずに新築のまま売りに出されている物件が、ちらほらと出てきています。

物件が溢れたらどうなりますか?迷っている間にどんどんマンションは売りに出されてきてしまいます。

そうなる前にも、もし投資用に物件を持っているなら、一度手放すのも手ではないでしょうか?

では今手元にある資金をどう運用しようかと、資産運用としてマンションを買おうかと迷っている場合はどうなるでしょうか?

民泊用に使われていた不動産を購入しようか迷っている場合
物件を購入しようか迷っている場合には、2パターンに分かれます。

物件を『投資用として購入しようとしている』のか、それとも『居住用に購入を検討している』のかになりますが、先ずは居住用に購入しようとしている場合です。

民泊新法の影響もあり、売り物件が出回るようになってきました。

不動産関係者の中には買いは手控えるべきでは?と予想される方もいらっしゃいますが、私は居住用にマンション購入を検討している場合は、今購入をしてもいいのでは?むしろ色々と物件が出てきている今は買い時なのでは?とも思います。

ただし、この買い時だと思われるマンションは、単身、又は数人の家族用住居です。

まさに民泊で使用されていたマンションのサイズで、民泊新法施行後の今、売りに出されていますが、今後は民泊で使用されていた物件は出にくくなってきます。

また、都市部を中心に単身世帯が増えてきており、人口減少傾向にある日本でも、単身世帯はそれほど急激には減らない、むしろ更に未婚化や晩婚化により単身世帯が増えていくのではと予測されるからです。

では高額のマンションはどうでしょうか?

先述しましたように、東京オリンピックを境に不動産は下がると予想されます。
小規模クラスや中堅クラスよりも先に、先ず高額物件から値崩れして来ますので、もしそう言ったマンションの購入を検討されているのでしたら、もう少し待って、値崩れした後に購入するのが賢い選択では無いでしょうか?

一見関係なさそうな民泊新法施行により、不動産業界にも影響が出てきています。

低価格ホテルが視野に入れているのは、実はネットカフェと言う話も聞いたことがあります。

一見関係なさそうな業界にも影響が出るのは本当に面白いですね!

実際のところじゃあ、売り時なの、買い時なの?持ってるべきなの?となりますが、民泊新法施行により民泊用物件を持っているなら早めに売る、勿論、賃貸として貸し出すと言う方法もあります

が、投資として民泊を経営されていた方でしたら、賃貸物件として所有するのは動きが鈍いと感じるのではないでしょうか?

そして、そんな物件を狙って購入出来れば、同じタイミングで出ている今は狙い時かもしれませんね。

投資用なのか居住用なのか、長期的に運用するのか短期運用にするのかもよりますし、やっぱり自分の売りたい時が売り時、買いたい時が買い時ってなりますね!結局は。