マイホームが売れない原因は不動産業者に有り!

一戸建てや一軒家などマイホーム売却を成功させるためのコツは？
不動産業者とその担当者次第ともいえるでしょう。

売却に力がある優秀な営業マンがあなたの担当者になったら上記のことはあなたが知ってるいないにかかわらず試作してくれるはずです。
しかし、優秀な営業マンは100人中1人や2人と、とても少ないという現実があります。
最新の市場動向を抑え、結果の出る方法を知り、しかも適時にその方法を売却活に採用しうる担当者は本当に少ない。
大手であっても、チェーン系不動産業者、町場の不動産業者であっても、成果の出るマーケティングとセールスが出来る営業マンはとても少ないと思っていていいのです。
なぜ少ないのか?
それは、不動産業者は勉強が好きではない者が多いこともありますが、楽して稼ごうって考えている者の業界だからかもしれません。
全日本不動産協会では法廷研修が年数回ありますが、ここでも途中退席する者は絶えませんし、不動産業者内でも勉強会を開催しているところなど大手以外皆無と言えるかもしれません。
（コーラルでは法定研修は最後まで絶対出席です。またかい社内研修を週1回開いており最新の市況動向を把握することはもちろん、
成果の出るマーケティングとセールスの勉強会も行っております。）

さて、そんな不動産業界に大切なあなたの財産売却を任せないといけないとはとても怖い話なのかもしれませんが、
しかし、全くダメな担当者もまた珍しいとも言えるので、ここではあなたでもできる簡単なマイホーム売却を成功させるためのコツ（不動産業者の活用編）をお教えします。

まず、売却を任せて１カ月間は黙って営業マンの販売活動を見守りましょう。

あなたのマイホームを紹介する物件資料（図面・不動産業界用語でマイソクとも言います）を作成したり、レインズに登録したり、
SUUMOなど不動産系ポータルサイトに掲載したり、自社登録している購入見込み客に紹介するなど、売るための定型業務があるからです。

この作業が完了するには最短3日から1週間を要します。
一般媒介契約以外の媒介契約（専任媒介契約も専属専任媒介契約）が1週間という目安を決めているのにはこのことが反映しています。
その後２週間経ち、１カ月目経過時に下記に書いた事項の何も起こらなかったら、２つのことを確認してみましょう。

①内見者が全くないか、有っても売却を任せた不動産業者のみで連れてきた内覧者だけ
②SUUMO、アットホーム、ホームズなどへは掲載されていてもレインズにちゃんと掲載されていない。
③自社サイトには写真やコメントなど掲載されていても、SUUMO、アットホーム、ホームズなどへは写真やアピールがちゃんと掲載されていない。

上記３つの事がある場合には要注意です。
ひとつでも出来ていないだけでも成果の出るマーケティングとセールスには全然物足りませんが、なんとほぼ９９％の不動産業者が３つとも出来ていないというおぞましさな状態にある場合が多いのです。
あなたは驚くかもしれませんが、本当に真実です。

これで成約できるほど不動産市場は甘くはありません。
毎々多くのマンションや一戸建て、土地が売却市場に出てきている現状で、これら手抜き工事をしていたのでは売れるものも売れません。

という事で、あなたは不動産業者の担当者に注意喚起しましょう。
注意喚起の方法はこちらに書いていますのでご参照ください。

さて、注意喚起して２カ月経っても内覧に来る購入希望者がないなど、反響が少ない場合にはもっと要注意です。
内々的な問題を抱えているかもしれないからです。
この時は、仕方ありません。
是非、コーラルのセカンドオピニオンサービスをご利用ください。
その売却中物件の現状を調査し報告します。
この調査と報告で対策を立て、その対策に従って今売却を任せている不動産業者を動かすことにより成約まで叶えられている方は多くあられます。

しかし、ここまででも成約していなかった場合、通常、媒介契約は３カ月が契約期間になっていいるのでその会社との契約を継続するかどうか判断するしかないでしょう。

ダメだと思ったら契約を継続せずに不動産会社を変えましょう。

３カ月も待てないという方のために書きますが、媒介契約の目的は消費者を守ることが主となっています。
そのため媒介契約については、一度契約すれば３カ月間絶対に拘束されなればいけないという事はありません。
この媒介契約は民法で云う「委任」契約になります。したがっていつでも解約は可能なのです。
もし、媒介契約締結前に約束していた行為（売却活動）をちゃんと行っていなかったりした場合、解約することは可能というわけです。
解約された不動産会社は、それまでの実費を請求することは可能となってはいますが、この費用を実務上請求された方はまずありません。
つまり、一度信頼して任せても、「囲い込み」をしていたり、やると言っていた広告をしていなかったり、売却活動に努力不足が感じられたりすれば、
いつでも媒介契約は解除できるのです。
これから先、時間はダイヤモンドより貴重になるという現実を考えれば、成果の出るマーケティングとセールスのできる不動産業者とその担当者に早々買えた方がいいことは
これがあなたのマイホーム売却を成功させるためのコツと言えます。

不動産会社の販売活動はこうしてチェックする

では、具体的にどのようにして不動産会社の販売活をチェックすればいいのでしょうか？ いくつかのポイントがありますので、最後にご紹介しておきましょう。

(1)実際の内覧者を誰が連れてきたのか

内覧に購入希望者を連れてきたか回数とその人を誰が連れてきたのかをチェックしましょう。

(2)専任媒介であれば、レインズに物件情報が載っているか、載っていても商談中になっていないか確認する

以前は、個人の売り主がレインズを見ることはできませんでしたが、今はステイタス管理というものがあり売り主が自分のマンションがレインズに登録されているかどうかを直接見ることができるようになりました。
レインズへの登録が完了したら、担当営業マンから報告書提示と同確認できるかの説明がありますので、不審に感じたときには必ず自分の目でチェックするようにしましょう。
この不審に思う行為は度々チェックした方がいい事でもあります。
もし誰かに頼めないという事でありましたらコーラルへご連絡ください。確認してご報告しましょう。

(3)「売却活動報告書」の記載内容をよく検証する

専任媒介の場合、売却活動について売り主に報告をする義務があります。
これをメールや報告書という形で書面にして報告しているはずですが、そこに記載されている活動内容をよく読み、疑問があれば担当営業マンに聞くことです。
また、記載内容通りの売却活動が行なわれているか、販売チラシやポータルサイトの掲載内容をその都度確認することも大切です。
こちらも誰かに頼めないという事でありましたらコーラルへご連絡ください。確認してご報告しましょう。

何か違和感を感じたり、言っている事とやっている事とが違うと感じたら、まずは注意喚起しましょう。
しかしその注意喚起でも変わらなかったら不動産会社を変えることも必要です。

マイホームの売却で成功するコツは、あなた自身が相場や業界の仕組みを知った上で、信頼できる不動産会社の信頼できる担当営業マンと２人３脚で活動することが必要です。
サッカーの試合で考えた場合、あなたが「監督」で、担当営業マンは「フィールドプレーヤー」という関係で考えていただくとわかりやすいでしょう。
そして、監督であるあなたが、ふぃーろどプレーヤーに支持を出しても、その指示通りに動かなかったりイメージ通りに出来ていないと感じたら、
不動産会社と担当者を変えることがとても重要なコツなのです。