中古マンション市況報告(平成27年11月)

平成27年11月の中古マンション市況をご報告します。
下図は平成27年12月10日に東日本不動産流通機構(通称レインズ)から発表された最新中古マンション市況東京23区都心各区(中央区・港区・千代田区)・城東各区(台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区)各指標となります。

成約状況

中古マンション成約状況

中古マンション成約平均価格

成約価格は高めで推移しており目立った変化は有りません。
しかし、この好状況は新築マンションが横浜の杭問題も有り、10月、11月は販売在庫調整段階に有り例年より販売している数とても少ない状況にあったことも影響していると考えられます。
その為中古マンションに流れる人も多くなっており販売状況は良いといえます。
コーラルでも新築マンションから中古マンション購入へシフトした方がけっこう見受けられました。
また、そのため、成約価格も高水準を維持しているといえるでしょう。
成約件数だけでみれば好調を持続しているようですが、しかし下図で明白になる登録件数の増加分に見合った増え方はしていません。

新規販売開始状況

中古マンション新規登録状況

中古マンション新規登録平均価格


新規登録件数は先月と比べると減っています。しかし下げ幅は微減となります。
新規登録件数を折れ線グラフで見てみるとはっきりしていますが、平成26年12月を底に確実に多くなってきております。
これの図で言えることは、今マンションを売ろうとする人が増えてきているということです。
マンションを売るこの状況においては、新規登録件数は少ないほどライバルも少ないので売却に有利となります。
成約件数はあまり変化していない状況の中で新規登録件数が増えつつあるということは、売却者する側からいうと全く良い状況では無いと言えます。

現在販売中登録在庫状況

画像の説明

中古マンション在庫平均価格


上の図から言えることは、マンションを売りたい人がとても多くなっていているということです。
マンション売買市場に参入してくる売却物件(=新規登録物件)が多くなっているいる状況で、その結果在庫数もウナギ登り状態に多くなっています。
成約状況はなんとか高次元で維持しているという状況がありますがこれもいつまで続くかわかりません。
マンション売買市場に流通する物件が増えてきているということは、このままではあと数ヶ月で平均成約価格が下落に転じるのでは無いかということです。
今はまだ購入需要も堅調には推移しています。しかしこの状況がいつ反転下落するかわからない状況なのです
下落トレンドになった場合、一気に落ちます。
それはなぜか、売り急ぐ方が一斉に市場に出て在庫数がとても増えるからです。
バブルの弾けた平成初期のことを考えれば明白ですね。

総括

一言で言えば、『まずいぞ、この状況は!』です。
成約数は増えていません。しかし新規で販売開始する人も販売中在庫も平成26年12月を底に増え続けており少なくなることが有りません。
都心3区で見た場合、去年平成26年10月が100戸売りだしたのに対し、今は150戸が売出開始していることになり、また100戸の在庫に対し175戸の在庫が有る状態です。
この状況が何を意味するのか?。言わずもがなですね。
成約しないマンションが多くなり売れ残マンションが格段に多くなっているのです。
いつ、アベノミクス下のマンション好況が終わるのか?
もう既に終わっているのかもしれません。

あなたは、この状況下でどう動きますか?


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