住宅ローンアドバイザーがお届けする住宅ローンの選び方

商品の多様化や制度の改正により、住宅ローンはますます複雑化しています。

現在、コーラルで住宅購入を考えている人は、おおよそ99%の方が住宅ローンを利用して住宅を購入されています。

これは現在史上最低金利にある住宅ローン金利の利用し安さからも当然な流れなのかもしれません。

しかし、「選択肢が多すぎて何を選んでいいのか分からない!」という意見も聞こえています。

そんな中、住宅購入者に住宅ローンの基本的な商品内容と最適な返済プランを提案する知識を有するとともに、「お客様(消費者)の立場に立ってアドバイス」できることを目的に設立されたのが、公益社団法人全日本不動産協会が認定する住宅ローンアドバイザーという資格制度です。

コーラルでは現在この資格を有する者を全社員の半数が所持して、購入者の立場に立ってアドバイスさせていただいております。

この住宅ローンアドバイザーの主な仕事は、住宅購入者へ公正な立場で専門的に的確なアドバイスや情報提供を行うこと、そして利用者にとって最も適切なローンの成約をサポートすることです。

ちなみに住宅ローンアドバイザーになるには、同協会が設置した「住宅ローンアドバイザー養成講座」の「基礎編」「応用編」の両方を受講し、効果測定で一定水準を満たす必要があります。

その後、同協会へ登録すれば協会認定の住宅ローンアドバイザーとなります。

この項では、コーラルの住宅ローンアドバイザーが、今現在とても利用価値の高い住宅ローン商品をみなさまにお知らせしていきたいと思います。


住宅ローンの最新商品は時代背景も味方に

長期優良住宅の普及にともない、新たな住宅ローンが続々と登場しています。

その住宅ローンが住宅金融支援機構が提供開始する新型住宅ローンのアシューマブルローンです。

長期優良住宅の購入を考えているのであれば、選択肢に加えてみてもいいかもしれません。

以下に、【フラット35】(アシューマブルローン)をご説明します。

アシューマブルローン

別名を債務承継型ローンと言い、その名の通り、住宅の売却をする際に売主の住宅ローンが継承されるローンのことをいいます。

住宅金融支援機構は2017年3月29日、2017年4月の制度変更事項のひとつとして、「フラット35」が長期優良住宅を対象として、この「アシューマブルローン」を導入することを発表しました。

金利が上昇する局面において、売主の低金利をそのまま利用できるというメリットがあります。

【フラット35】(アシューマブルローン)

「アシューマブルローン」とは、住宅ローン返済中の住宅が売却されるとき、その住宅の売主Aさん(もともとの持ち主)から買主Bさん(新しい持ち主)に、住宅ローンの債務がそのまま引き継ぐことができるローンのことです。
「フラット35」では、1回のみの継承のみとなります。また購入者は引き継がない選択をさても構いません。

アシューマブルローンの利用価値

フラット35の金利は、2016年の8月に最低を記録しましたが、その後はわずかながら上昇基調にあります。
また、今後はアメリカの合衆国の金利政策に連動する可能性が高いため、日本でも金利上昇の可能性はとても高く、フラットの実行金利上昇が続く可能性が高くなっています。
こういう背景をもとに同機構は、金利上昇時にも優良な中古住宅を流通させることを目的に、導入を決定したとのことです。

アシューマブルローンが導入されることにより、売主が借り入れた時の金利が、売却時よりも低い場合、買主は「通常よりも低金利で購入できる」というメリットを得られ、優良な中古住宅を流通させることができることとなります。
売主からみても、低金利を付加価値として売却することが可能となり、売却時のアピールにも利用できる可能性もあり付加価値も期待できるかもしれません。

アシューマブルローンの具体的事例

具体的には、住宅ローン返済中の住宅が売却されるとき、その住宅の売主Aさん(もともとのフラット35の利用者)が売却金額4000万円で、ローン残高が3000万円の場合、購入者が1000万円を売主に支払い、3000万円のローンを引き継ぐことで売買が可能となります。

またアシューマブルローンでは、売主から受け継がれるのは融資期間もなのです。

また、売主に支払う分の現金が用意できない場合、条件にもよるが、フラット35をもう一本組んで埋め合わせることが可能なのです。
この場合、2本とも抵当権第1位が設定されます。

別の融資を組み合わせる場合には、フラット35は抵当権第1位を設定するため、それよりも後順位での抵当権で借入ができる金融機関に限られるという条件はあり注意すべきと思いますが、今でもこの条件は通常なものなので大きな条件変更ではありません。

アシューマブルローンの取扱金融機関

2017年4月1日現在の取扱い可能な金融機関は、以下のとおりとなります。
また、債務の引継ぎに当たっては、住宅金融支援機構の審査があり、ご希望にそえない場合があります。

金融機関名

画像の説明

現在のような低金利で「フラット」を利用した場合、売却時の市場金利が高くなっていれば有利な条件で売却できる可能性があります。
近い将来、中古物件の売買広告に「金利1.1%!アシューマブルローンも可能!」といったキャッチコピーが見られる日が来るかもしれませんね。



フラット35子育て支援型

住宅金融支援機構は、「ニッポン一億総活躍プラン」や「まち・ひと・しごと創生基本方針2016」を受けた地方創生の推進に向けて、「フラット35子育て支援型」と「フラット35地域活性化型」を創設しました。
この創設には、政府の重点課題「2025年度までに希望出生率1.8」というものがあり、一億総活躍社会の実現のために安倍晋三首相が「新3本の矢」として打ち出した目標値の一つが背景にあります。

今回は、「フラット35子育て支援型」の制度概要、注意点、申込方法など解説します。

「フラット35子育て支援型」とは簡単に言えば子育て世帯が住宅購入時にフラット35による借り入れをする時に金利が優遇されるフラット35の優遇制度ということができます。
優遇幅は金利 -0.25%(当初5年間)となっています。
この制度は、地方公共団体と住宅金融支援機構が協定を締結してフラット35の当初一定期間の金利を引き下げる制度となります。
しかも、他の優遇制度である「フラット35S」「フラット35リノベ」との併用が可能となり、さらに大きく金利を引き下げられる可能性のある優遇プランなのです。組み合わせ次第では民間金融機関住宅ローンの変動金利並の低金利になるかもしれません。

「フラット35子育て支援型」の利用条件とは
1.ご購入予定(お住まい予定)の地方公共団体が住宅金融支援機構と協定を締結している必要があります。
「フラット35子育て支援型」は他のフラット35の優遇プランとはことなり、住宅金融支援機構が単独で行う優遇プランではありません。
住宅金融支援機構が地方公共団体と提携して、優遇される仕組みとなっています。
そのため、住宅金融支援機構は「フラット35子育て支援型」を利用したい地方公共団体を公募しています。
その公募要件は
事業を実施する地方公共団体において、計画・方針に基づき、保育の受け皿の整備等の子育て支援を積極的に実施していること。
地方公共団体において、住宅の建設又は購入に対して、一定の補助金等の財政支援を行うものであること。
機構に設置された有識者委員会において、事業内容が適切であると認められたものであること。
となっています。
従いまして、ご購入予定(お住まい予定)の地方公共団体が「フラット35子育て支援型」が使えるのか?が重要なポイントになります

「フラット35子育て支援型」の注意点。利用できないケース
借り換え利用はできません。
お住まいの地域の地方公共団体が取り扱っていないと利用できません。
お住まいの地域の地方公共団体の証明書発行要件に合致していないと利用できません。
ことに注意が必要です。

フラット35を検討している方、それ以外の住宅ローンを検討している方とも、比較検討の候補としては良いプランと言っていいでしょう。
但し、ご購入予定(お住まい予定)の地方公共団体の「フラット35子育て支援型」利用ができるかどうか確認する必要があるので注意しましょう。