建物価格、建物の価値のしくみと不動産会社の査定方法を解説

建物価格（建物の価値）のしくみ

ここでは、不動産査定時の価格に仕組みのうち、建物の価格についてみていきましょう。


★目　次【建物価格（建物の価値）のしくみ】★

建物価格とは

建物価格の一番の基準となるものは築年数です。

まず、一戸建ての場合、家を建ててから（新築時から）その建物が何年経っているか？の数字を考慮します。
築年数により、一般的な建物の劣化の進行具合のおおよその基準がわかりますし、国税庁の建物の耐用年数も判断材料として利用できますから、家を建ててから（新築時から）その建物が何年経っているかはとても重要な数字なのです。

建物の価格は、新築の時が一番高く、築年数を経るごとに低下していきます。
日本の住宅の寿命は、25年から30年程度と言われ、例えば中古の木造一戸建ての場合は築年数により価格が変動します。
建物についての正確な価格査定方法はありませんが、不動産業者が査定をするときの基準として設けているもののひとつとして、国税庁の建物の耐用年数があります。
国税庁によれば、建物の耐用年数は以下の通りとなります。

建物の法定耐用年数の抜粋>
鉄骨鉄筋コンクリート：47年
れんが造：38年
木造：22年
建物設備：15年

参考：国税庁の建物耐用年数へ


これを基に、11年前新築時4800万円で購入した木造一戸建て住宅の建物価格をだしてみましょう。

仮に新築購入時の土地の価格を3000万円、建物の価格を1800万円として試算してみます。
建物の耐用年数を22年として現時点で新築した場合の建築費も1800万円とします。

1,800万円　×　【（22年－11年）÷22年 】　＝　９００万円


仮に築後22年経過した場合の建物価格は計算上0円になります。

建物を耐用年数を基に計算した場合、建築後22年経過した時、価格は0円となります。

ただ、この考え方は税法上、計算上の取り決めでしかありません。
今の建築技術は優れていて、例えば築後22年経過していても建物は利用できるものが多くあります。
またメンテナンスがしっかりしていれば十分価値あるものであるとも言えます。
これをもって建物の寿命ということにはならないので、しっかり査定者の判断を仰ぐべきでしょう。

尚、固定資産税上の評価額は22年経過した建物であっても、おおよそ300万円である場合が多いです。

実際の不動産会社査定

一般的に木造の一戸建てで築30年以上の建物の場合、その評価額は「0円」に等しいという基準があります。
それ以内の築年数なら、上記で説明したような国税庁の建物の耐用年数を基準にしたうえで、実際に不動産会社や査定する者が建物の傷み具合などを考慮して判断します。

コーラルでは一戸建ての場合、建物インスペクションの教育を受けた担当者が現地で器具を使用しながら、建物の傷み具合などを見ています。

例えば、建物の傾きは大丈夫か？バスルーム、キッチン、トイレなどの水回りの修復が必要かどうか？屋根や外壁からの雨漏りはないか？など、様々なチェック項目を見て判断しています。

築年数が1～3年など、ほとんどそのまま使えるのであれば、購入（建築）価格からわずかな割引程度の評価額になることがありますが、修繕する箇所がある場合は、当該一戸建てを買う人を考慮した場合のリフォーム費用を、または売却するにあたり今の所有者がリフォームをする費用を考え価格を割り出します。

中古不動産の売却の場合、土地建物の状況は現況有姿での引き渡しが基本であるため、リフォームするしないに関わらず建物の評価にはとても気を遣うのです。

もし、傷んでいる個所を修復せず、そのままにしてリフォーム費が必要ない代わりに、その分評価額にリフォーム費を上乗せせず売却価格を下がるか、リフォームしてその費用が必要となったため、評価額からそのリフォーム費を上乗せして売却価格をあげるかということにほとんどのケースがなります。
但し、リフォームしてもその費用をそっくりそのまま上乗せして売却価格をあげることができるかはとても微妙であり、販売する環境で判断することになります。

もちろんこの場合、必須条件は「住める建物」でないとリフォームしても意味はありません。

ただ、土地の上に住めそうにもない建物が建っていると、建物の価値は無く、建物を撤去して更地にして売却したほうが良い場合も有ります。
この場合、建物撤去費用は売却価格（土地価格）から引くことになります。

そもそも日本人は、家を買う場合、新築住宅を好むという神話があり、家を新築で買うときに購入価格で損をしている方も多くおられます。

もしあなたが今「家を売る前」なら、損をしない為にも一度コーラルの建物インスペクションを絶対にやって査定額を出しておいた方が良いでしょう。

マンションは、近隣の類似するマンションの過去の成約事例（取引価格）を基に価格を算出する評価方法である取引価格事例法を採用している割合が9割以上であるので価格はほぼ一定になるのに対して、中古一戸建ては、査定する不動産会社の採用方法で価格が出される場合が多く、価格に大きな開きが出る場合も有りますので、ぜひ数社の査定をお勧めしています。

実際査定をしてみよう。